سوالات متداول خرید و فروش ملک

اگر قصد خرید و یا فروش خانه یا آپارتمانی را داریم بهترین مکان برای این کار کجاست؟

با توجه به تخصصی شدن مشاغل و وجود صنف مشاورین املاک لذا بهترین و مطمئن‌ترین محل برای کسب اطلاع از قیمت روز ملک و همچنین انجام کلیه معاملات ملکی، دفاتر و آژانس‌های املاکی است که عضو رسمی اتحادیه صنف مشاورین املاک شهرها می‌باشند و از هرگونه معامله خارج از این دفاتر جداً خودداری کنید.

من می‌خواهم آپارتمانی را بخرم و من هم می‌خواهم آپارتمانی را بفروشم به نظر شما برای بدست آوردن قیمت مناسب از چه طریقی می‌توانم اقدام کنم؟

اگر قصد خرید کاشانه دارید، ابتدا باید متناسب با بودجه‌ای که دارید و یا پیش‌بینی می‌کنید که قادر به تهیه و تأمین آن هستید، ابتدا یک جستجوی اینترنتی را در وب سایت‌های ملکی و سپس اپلیکیشن‌های معروف موبایلی انجام بدهید و همچنین پیشنهادهای فروش در روزنامه همشهری را بررسی کنید و سپس به‌صورت حضوری در بنگاه‌های واقع در محله یا منطقه‌ای که قصد خرید کاشانه را دارید مراجعه کنید و فایل‌های مناسب با بودجه خود را مشاهده کنید و باقیمت‌هایی که از سایت‌ها و جراید به دست آورده‌اید مقایسه کنید و بعد از بررسی شرایط و امکانات به‌راحتی می‌توانید قیمت مناسب و به‌روز آپارتمانی را که از مدنظرتان است را بیابید ولی اگر قصد فروش دارید علاوه بر آنچه گفته شد، برای فروش سریع‌تر می‌توانید یک تخفیف مناسبی در نظر بگیرید و علاوه بر سپردن ملکتان به بنگاه‌های رسمی اتحادیه املاک برای فروش سریع‌تر و به‌موقع آگهی ملکتان را در وب سایت‌های معتبر ملکی و اپلیکیشن‌های موبایلی و روزنامه همشهری ثبت کنید. مطمئن باشید که اگر موقعیت ملک‌تان مناسب و قیمت آن کمی تخفیف خورده باشد، صریحاً مشتری پر و پا قرص سروکله‌اش پیدا می‌شود.

من هیچ‌گونه سابقه‌ای برای خرید یا فروش خانه و آپارتمان ندارم و لذا نمی‌دانم در جلسه مذاکره حضوری چگونه صحبت کنم و شیوه چک و چانه را نمی‌دانم لطفاً راهنمایی بفرمایید؟

قطعاً داشتن تجربه قبلی مؤثر در انجام معاملات بعدی است اما نمی‌توان گفت بدون تجربه نمی‌توان معامله کرد. اولاً یکی از مزایای رجوع به بنگاه‌های معاملات ملکی استفاده از تجربه همه‌جانبه متصدی آن محل برای انجام معامله هست. چون وظیفه دلال و واسطه این است که با وساطت معامله را به‌قول‌معروف جوش بدهد که این امر بستگی به تجربه و تخصص دلال دارد و بار مسئولیت اداره جلسه مذاکره بیشتر بر عهده او هست. و توصیه می‌کنیم که قبل از تشکیل جلسه مذاکره چه به‌عنوان خرید و یا فروشنده حتماً شرایط و قصد و خواسته‌تان را از انجام معامله یا متصدی بنگاه املاک در جریان بگذارید. ثانیاً اینکه اگر خریدار هستید حتماً میزان پولی را که برای خرید کاشانه در نظر گرفته‌اید را روی کاغذ بنویسید و میزان وجه نقد و میزان وام موردنیاز و همچنین احیاناً میزان رهنی که ممکن است برای آن کاشانه پرداخت شود را محاسبه کنید تا در زمان حضور در جلسه مذاکره با فروشنده شیوه پرداخت خود را مطرح کرده و بتوانید با توجه به قدرت خریدتان در قیمت پیشنهادی فروشنده چانه‌زنی کنید. البته نباید سایر شرایط کاشانه مانند امکانات، اسناد و مدارک آن، فدای خرید ارزان شود.
اما اگر فروشنده هستید قبل از معامله، آخرین قیمتی را که ممکن است برای فروش موافقت نمایید را در نظر گرفته و قبل از جلسه با مشاوره و متصدی املاک در جریان قرار بدهید. هیچ‌گاه برای مبالغ ناچیزی معامله را برهم نزنید و دیگر اینکه شیوه پرداخت ثمن و مبلغ معامله را بررسی کنید و حتی‌المقدور از دریافت چک‌های شخصی خودداری کنید مگر اینکه برای خود در قرارداد حق فسخ با تعیین مدت پیش‌بینی کنید.

آیا می‌توان قبل از معامله خانه یا آپارتمان از مشاوره وکلای دادگستری استفاده کنیم؟ یا صرفاً پس از وقوع دعوا باید به وکیل مراجعه کرد؟

همه افراد می‌توانند و توصیه می‌شود که قبل از انجام هر معامله یا اقدام قانونی، مالی و غیره با وکیل متخصص در آن حوزه مشورت کند. هزینه‌ای که بابت مشاوره به وکیل می‌پردازید به‌مراتب ارزان‌تر و مطمئن‌تر از زمانی است که اختلاف و مشکل حقوقی رخ‌داده باشد و بعد بخواهید با وکیل دادگستری مشورت کنید. بنابراین قبل از انجام هرگونه معاملهٔ حقوقی نه‌تنها می‌توانید با وکیل مشورت کنید و از زوایای حقوقی قرارداد اطلاع مناسب پیدا کنید بلکه حتی می‌توانید از ابتدا تا انتهای کار یعنی خریدوفروش رسمی کاشانه در دفترخانه از مشاوره و همکاری حضوری وکلا استفاده کنید.

هنگام تنظیم قرارداد یا مبایعه نامه چه اسناد و مدارکی را از طرف مقابل بخواهیم و چگونه به اصل بودن آنها اطمینان حاصل کنیم؟

بعدازاینکه فایل مناسبی را بر خرید یا فرد مناسبی را برای فروش کاشانه به او پیدا کردید در جلسه مذاکره و قبل از نوشتن قرارداد لازم است که دو طرف مدارک هویتی و مالکیتی یکدیگر را ازجمله کارت ملی، شناسنامه و سند ملک و بنچاق را ملاحظه کنند آن‌هم فقط از روی اصل مدارک نه کپی آن. اگر فروشنده گفت اصل مدارک همراهم نیست به‌هیچ‌وجه تا قبل از روئیت اصل سند مالکیت هیچ مبایعه‌نامه‌ای را امضاء نکنید چون ممکن است سند ملک مفقودشده باشد که کار انتقال سند ملک به تعویق می‌افتد و یا ملک شاید در رهن بانک باشد و کپی صفحهٔ نقل‌وانتقال را به شما نشان ندهد و یا شاید هم در بازداشت باشد. بنابراین اگر خریدار هستید حتماً به این موضوع توجه کنید که آیا سند ملک به نام خود فروشنده است و آیا مشخصات کارت ملی و شناسنامه با مشخصات درج‌شده در سند تطبیق می‌کند یا خیر. اگر ملک در رهن بانک یا در بازداشت مرجع قضایی باشد در صفحه نقل و انتقالات (در خصوص اسناد منگوله‌دار) و یا پشت اسناد تک‌برگی در قسمت توضیحات درج‌شده است.
همچنین خریدار باید مدارک هویتی خریدار را ملاحظه کند و مطمئن باشد همان فردی که خریدار احتمالی است ذیل قرارداد را امضاء کند و ازنظر سنی و عقلی دو طرف باید شرایط عادی را داشته باشند و به سن بلوغ و رشد رسیده باشند.

منظور از طرفین معامله و اشخاص حقیقی و حقوقی در قراردادها چیست و اصولاً با چه کسانی می‌توان مبایعه نامه را تنظیم کرد؟

در هر قراردادی ازجمله مبایعه‌نامه کاشانه دو طرف وجود دارند که به آن‌ها متعاملین یا طرفین معامله گفته می‌شود. طرفین معامله ممکن است هر دو یا یکی از آن‌ها جزء اشخاص حقیقی و یا حقوقی باشند. اشخاص حقیقی به همه افرادی که زنده از مادر متولد می‌شوند گفته می‌شود و تا زمان مرگ این شخصیت تداوم دارد بنابراین همه افراد جامعه یعنی انسان‌ها چه زن چه مرد جزء اشخاص حقیقی و واقعی هستند. اما اشخاص حقوقی دارای شخصیتی مستقل از اشخاص حقیقی هستند و طی تشریفاتی که در قانون تجارت و سایر قوانین مشابه تدوین‌شده از جمع و به هم پیوستن حداقل دو نفر با میزانی سرمایه باهدف انتفاعی و یا غیرانتفاعی تحت نام معینی با طی تشریفات ثبت شرکت‌ها و درج نام آن‌ها در روزنامه رسمی کشور متولد و ایجاد می‌شوند و تا زمان انحلال شرکت یا موسسه این شخصیت ادامه دارد. مانند شرکت یا موسسه الف یا ب.
کلیه افراد اعم از مذکر و مؤنث با هر سنی می‌توانند طرف معامله یک کاشانه قرار بگیرند. با این توضیح که اگر به سن ۱۸ سال تمام شمسی نرسیده‌اند بهتر است ولی (پدر یا جد پدری) یا قیم یا وکلای آن‌ها نیز ذیل قرارداد را امضاء و اثرانگشت نمایند. هرچند مطابق ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی دختر با ۹ سال تمام قمری و پسر با ۱۵ سال تمام قمری به سن بلوغ می‌رسد اما علاوه بر بلوغ باید به رشد کافی هم برسد که برای اطمینان از رشد کافی قبل از ۱۸ سال تمام شمسی بهتر است ولی یا قیم نیز قرارداد را تائید و امضا کند.

اگر یکی از طرفین یا هر دو نخواهند یا نتوانند در جلسه امضای قرارداد حاضر شوند آیا می‌توانند به جای خود شخصی را به عنوان وکیل یا نماینده قانونی و قائم مقام خود معرفی کنند؟ چگونه؟

البته که اشکالی ندارد زیرا قانوناً افراد و طرفین معامله می‌توانند شخصاً به‌عنوان اصیل زیر قراردادها را امضاء کنند و یا در شرایط خاص مانند بیماری یا مسافرت و امثالهم می‌توانند با دادن وکالت به غیر جهت انجام معامله و امضای قرارداد اقدام کنند بدون اینکه نیاز به حضور فیزیکی آن‌ها باشد.
برای امضای قرارداد باید به‌صورت رسمی و محضری به شخصی که عاقل، بالغ و رشید است چه زن یا مرد در دفترخانه اسناد رسمی وکالت انجام معامله مشخصی را با تعیین حدود اختیارت بدهید. و می‌توانید برای وکالت مدت تعیین کنید مثلاً دوروزه یا یک‌هفته‌ای. نکته قابل‌توجه اینکه اگر وکیل دادگستری می‌خواهد به‌جای کسی معامله را امضاء کند. بازهم باید به‌صورت محضری به او وکالت بدهد و به‌صرف امضای وکالت‌نامه مخصوص وکلا کافی نیست مگر وکالت در محاکم.
اگر یکی از طرفین شخص حقوقی با مؤسسات یا شرکت‌ها است می‌تواند به مدیرعامل یا یکی از اعضای هیئت‌مدیره نمایندگی جهت امضای قرارداد اعطا کند یا به کسی خارج از شرکت وکالت رسمی جهت امضای قرارداد بدهد.

اگر مالک آپارتمان برای فروش آن به شخص وکالت داده باشد و وکیل مزبور فوت کند، معامله چه وضعیتی پیدا می‌کند؟

طبق قانون مدنی با فوت وکیل و یا موکل وکالت‌نامه باطل می‌شود. همچنین جنون یکی از طرفین عقد وکالت باعث بطلان آن می‌شود. حال اگر وکیل قرارداد را امضاء کند و سپس فوت شود یا جنون بر او عارض شود، تأثیری در قراردادی که امضاء کرده ندارد اما چنانچه قبل از امضای قرارداد فوت کند یا مجنون شود به‌واسطه باطل شد وکالت‌نامه امکان انجام معامله توسط وکیل منتفی می‌شود.

اگر شخصی برای خرید و یا فروش آپارتمان به شخصی وکالت بدهد و پس از اعطای وکالت موکل فوق فوت کند چه تاثیری در معامله دارد؟

همان‌طور که در پاسخ سؤال قبلی بیان شد فوت یا جنون باعث باطل شدن وکالت می‌شود. پس اگر موکل فوت کند وکیل حق هیچ‌گونه معامله را بدون اجازه یا وکالت مجدد توسط ورثه متوفی را ندارد. اما اگر قبل از فوت موکل معامله را امضاء کرده باشد آن معامله صحیح است اما حق ادامه سایر اقدامات مانند حضور در دفترخانه برای امضای سند رسمی انتقال را ندارد در این صورت یا ورثه شخصاً باید اسناد را امضاء کنند و یا به شخص دیگری وکالت بدهند.

اگر یک خانه یا آپارتمان دارای چند مالک یا شریک باشد مانند املاک موروثی برای انجام معامله با این گونه املاک چگونه باید اقدام کرد؟

اگر آپارتمانی بیش از یک مالک دارد مانند ملک‌های ورثه‌ای در این حالت علاوه بر اینکه ورثه باید گواهی حصر وراثت و گواهی مالیات بر ارث دریافت کنند باید همه آن‌ها زیر قرارداد را امضاء کنند. همچنین اگر ملک میان چند نفر شریک مشاع است و سند به نام همه آن‌ها هست باید همگی زیر قرارداد را امضاء کنند وگرنه ممکن است حسب شرایط به‌عنوان خریدوفروش مال غیر، طرفین دعوا تحت تعقیب کیفری قرار بگیرند.

آیا برخی از شرکاء می‌توانند فقط به میزان سهم خود از خانه یا آپارتمان مشاعی را به فروشند؟ آیا چنین معامله‌ای وجاهت قانونی دارد؟

بله. هر یک از شرکا می‌توانند تا میزان سهم‌الشراکه خود را بدون نیاز به رضایت سایر شرکا به غیر بفروشند. البته چنانچه ملک بین فقط دو نفر شریک، مشاع باشد اگر یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر سهم خود را بفروشد، شریک دیگر با استفاده از حق شفعه موضوع مواد ۸۰۸ به بعد قانون مدنی وجهی را که خریدار داده به او بپردازد و سهم شریکش (فروشنده) را بخرد.

آیا برای انجام معامله با اشخاص سالخورده نیاز به رضایت فرزندان ایشان می‌باشد یا خیر؟

هرکسی که حائز سه شرط عقل، بلوغ و رشد باشد می‌تواند طرف معامله قرار گیرد. درنتیجه معامله با اشخاص سالخورده تا زمانی که مشکلی ازنظر عقلی و اراده نداشته باشند در هر شرایط سنی معاملات آن‌ها صحیح است مگر اشخاصی که آلزایمر یا فراموشی دارند یا دارای جنون دائمی و یا ادواری (در دوران جنون) هستند معامله با آن‌ها باطل است.
اگر ورثه این دسته از اشخاص متوجه معامله‌ای شوند می‌توانند با استناد به اسناد و مدارک قانونی مانند اثبات جنون یا بیماری آلزایمر نسبت به ابطال مبایعه‌نامه از طریق محاکم اقدام کنند.

چنانچه زمین یا آپارتمانی در شهر الف قرار داشته باشد و طرفین در شهر ج آنرا معامله قرار دهند آیا این معامله صحیح است یا خیر؟

بله. هیچ محدودیتی برای نوشتن قرارداد و انجام معامله نسبت به یک ملک در هر شهری به‌غیراز محل واقع‌شدن آن وجود ندارد کما اینکه شاهد هستیم برخی از اشخاص و شرکت‌ها زمین‌ها واقع در شهرهای شمالی کشور را به سایر اشخاص در تهران یا سایر شهرها می‌فروشند و محل انجام معامله در تهران است.

چه زمانی قرارداد ممکن است توسط قیم قانونی انجام و امضاء شود. نحوه تعیین قیم چگونه است؟

وقتی شخصی به سن بلوغ نرسیده اما پدر یا جد پدری او فوت کرده باشند برای وی از سوی اداره سرپرستی مشخص با عنوان قیم تعیین می‌شود و برای قیم‌نامه قیمومیت (قیم‌نامه) صادر می‌شود و کلیه اعمال حقوقی صغیر که دارای بار مالی است با اجازه و تائید قیم انجام می‌شود. همچنین اشخاص بالغی که پس از بلوغ مجنون شده‌اند برای آن‌ها قیم تعیین می‌شود. اشخاص سالخورده نمی‌توانند به‌صرف کهولت سن تقاضای قیم کنند بلکه برای ایشان ممکن است امین اموال تعیین شود که حافظ اموال و دارایی آن‌ها باشد اما حق انجام معامله را ندارد. در این شرایط شخص سالخورده باید وکیل انتخاب کند تا به‌جای او قرارداد را امضاء کند.

آیا از نظر حقوقی میان دو اصطلاح مبایعه نامه و قولنامه فرق وجود دارد و انعقاد قرارداد با انتخاب یکی از این عناوین چه تاثیری در سرنوشت قرارداد دارد؟

ازنظر حقوقی به عقد یا قرارداد خریدوفروش عقد بیع گفته می‌شود و گاهی اوقات در عرف از واژه قولنامه به‌جای مبایعه‌نامه استفاده می‌شود و هر دو را به یک معنا به کار می‌برند اما حقوقدانان و دادگاه‌ها میان آن‌ها تفاوت قائل هستند و آثار حقوقی متفاوتی را برای هر یک از آن‌ها تعریف کرده‌اند.
قولنامه نوشته‌ای است که غالباً به‌صورت سند عادی تنظیم می‌شود و حاکی از توافق دو نفر به‌منظور واقع ساختن عقدی در آینده به همراه ضمانت انجام تعهد هست. برای مثال در مواقعی که خریدار یا فروشنده قصد انجام معامله‌ای رادارند، ولی چون مقدمات کار هنوز به‌طور کامل فراهم نشده است، لذا میان یکدیگر توافقاتی را در قالب قراردادی به نام قولنامه تنظیم می‌کنند که در آینده فروشنده با فراهم کردن برخی مقدمات، مانند تهیه اسناد و مدارک، مفاصا حساب، پایان کار و ... ملک را به نام خریدار انتقال دهد و به عبارتی به او بفروشد و یا در مقابل خریدار متعهد می‌شود مبلغ مشخصی را در مدت معین تهیه و جهت خرید کاشانه به فروشنده تسلیم کند. از این را بعضاً برای تضمین انجام تعهدات، طرفین مبلغی را به ضمانت یا وجه التزام تعیین می‌کنند که اگر یکی از آن‌ها به تعهد خود عمل نکرد، وجه ضمانت شده به نفع طرف دیگر ضبط شود.
اما، مبایعه‌نامه یا فروش نامه برخلاف قولنامه، تعهد و قول برای انجام معامله در آینده نیست، بلکه به‌واسطه ایجاب و قبول در آن و شروطی که در آن وجود دارد، خریدوفروش و اصطلاحاً عقد بیع اتفاق افتاده است و هر مبلغی که در مبایعه‌نامه تعیین شود، به‌عنوان ثمن معامله محسوب می‌شود حتی اگر مبلغ اندکی از کل مبلغ قرارداد به مالک پرداخت شود یا حتی ممکن است ملک تحویل شود و ثمن مدتی بعد از تنظیم مبایعه‌نامه پرداخت شود و درهرحال معامله انجام‌شده و خریدار مالک ملک شده است و امکان فسخ وجود ندارد مگر بر مبنای شروط ضمن عقد یا خیارات قانونی قابل‌فسخ خواهد بود.
نکته مهم اینکه گاهی اوقات ممکن است اسم قراردادی قولنامه باشد اما واژه خریدار و فروشنده در آن به کار برود و مفاد قولنامه دلالت بر نقل‌وانتقال ملک به‌صورت قطعی نماید در این صورت آثار عقد بیع (فروش) بر آن حاکم است و صرف عنوان قولنامه مانع الزام فروشنده به انتقال ملک به نام خریدار نخواهد بود. چون قصد و هدف واقعی طرفین در قراردادها ملاک عمل دادگاه‌ها است و نه صرف تعیین عنوان برای قرارداد از سوی طرفین.