آموزش اجاره ملک - چگونه ملک اجاره کنیم - سوالات متداول اجاره- وکیل رسمی

ملکی را به مدت دو سال اجاره داده ام و برای اجاره بهای این مدت 24 فقره چک دریافت کردم اما پس از پاش شدن سه فقره از چک ها، تا الان شش فقره از تعداد چک های باقی مانده برگشت خورده اند. آیا می توانم اقدم به فسخ اجاره نامه بکنم؟

بستگی به شروط اجاره نامه تان دارد وگرنه نمی توانید اجاره نامه را فسخ کنید و صرفاً باید برای دریافت چک های برگشتی تقاضا الزام به پرداخت طلب کنید که مدت زمان نسبتاً زیادی به طول می انجامد تا شاید بتوانید به بخشی از اجور معوقه دست یابید.

من مستاجر یک واحد آپارتمانی هستم که دو فرزند دانشجو دارم و مدت اجاره ما یکماه دیگر تمام می شود ولی درس فرزندانم شش ماه دیگر به اتمام می رسد ولی موجر هیچگونه توافقی به تمدید اجاره نامه ندارد و من را تهدید به بیرون ریختن اسباب و اثاثیه کرده و گفته وکیل گرفتم تا فوری اقدام به تخلیه کند. آیا در نبود ما مالک می تواند اقدام به تخلیه ملک و ریختن اثاثیه به بیرون از ملک کند. لطفاً راهنمایی بفرمایید؟

یکی از شرایط مهم برای تخلیه فوری ملک استیجاری وجود و امضای دو شاهد در اجاره نامه است. اگر حتی یکی شاهد باشد امکان تخلیه فوری حتی با استخدام وکیل فراهم نیست.
هیچ مالکی بدون دستور یا رای دادگاه یا شورای حل اختلاف توان تخلیه ملک استیجاری را ندارد و عمل او می تواند تحت عناوین مجرمانه ورود به ملک غیر به صورت غیر مجاز مورد شکایت قرار بگیر

من مستاجر یک آپارتمان هستم و سه ماه قبل آن را اجاره کرده ام اما ده روز پیش مالک اطلاع داده که قصد فروش ملک را دارد و درخواست فسخ آن را نموده و یکماه فرصت داده تا آنجا را تخلیه کنم و جای دیگری را برای سکونت پیدا کنم. اما مالک چنین حقی دارد؟ آیا من مجبور به تخلیه هستم وقتی که ملک هنوز فروخته نشده است؟

فروش ملک توسط مالک تاثیری در قرارداد اجاره ندارد و مالک به بهانه فروختن ملک نمی تواند مستاجر را اجبار به تخلیه محل استیجاری کند مگر با رضایت خود مستاجر. ضمناً حتی تنظیم مبایعه نامه و حتی تنظیم سند رسمی مالکیت هم موثر در این قضیه نمی باشد. مگر اینکه در متن اجاره نامه این حق به صورت شرط از قبل پیش بینی شده باشد که آن وقت حق با موجر خواهد بود.

مستاجر یک واحد تجاری هستم که صاحب ملک پارسال فوت کرده و اکنون تعدادی از ورثه حاضر به تمدید اجاره نامه نیستند و من هم شرایط تخلیه را فعلاً ندارم. لذا با توجه به راضی بودن اکثریت ورثه چه راهی برای اجبار سایرین جهت تمدید اجاره نامه وجود دارد؟

هیچ راه قانونی وجود ندارد و مخالفین اگر بخواهند می توانند درخواست تخلیه ملک را بنمایند.

من مدیرعامل یک شرکت هستم و قصد اجاره یک دفتر اداری را دارم که مالک قانونی آن خارج از کشور اقامت دارد ولی سند ملک در اختیار برادرش است و خود را نماینده مالک معرفی کرده و من هم تلفنی یا مالک مذاکره نموده ام، شرایط اجاره چنین ملکی چگونه است. از لحاظ امضای قرارداد، پرداخت ودیعه، پرداخت اجاره بهاء و غیره؟

برادر مالک باید وکالتنامه رسمی با حق اجاره آن ملک با حق اخذ ودیعه و اجاره بهای ماهیانه را باید داشته باشد و وکالتنامه معتبر باشد والا چنین اجاره ای فاقد اعتبار بوده و صرف مذاکره شفاهی با مالک کافی نیست و او می تواند زیر همه چی بزند. پس کاری نکنید که پشیمان شوید. بدون وکالتنامه با شرایط فوق ملکی را اجاره نکنید.

من شش ماه پیش خانه ای را رهن کردم و دیروز نامه ای از طرف بانک مسکن دریافت کردم که به دلیل وام داشتن ملک و عدم پرداخت بدهی از سوی موجر، اخطار تخلیه صادر شده است. وقتی موضوع را به مالک اطلاع دادم گفت مشکلی نمی آید اما من واقعاً هیچ سرمایه و پول دیگری ندارم، آیا بانک می تواند اقدام به تخلیه کند؟ تکلیف پول رهن من چه می شود.

احتمالاً ملک اجاره ای شما از قبل وام دریافت کرده است و سند آن در رهن بانک مسکن گذاشته شده در این حالت بانک برای دریافت طلب خود نسبت به شما الویت خواهد داشت. پس بهتر است که موجر اقدام به پرداخت بدهی خود کند والا بانک از طریق اجرای ثبت برای تخلیه و مزایده ملک اقدام می کند و چنانچه از محل فروش ملک پولی باقی بماند می توانید پول رهن خود را دریافت کنید.

یک واحد آپارتمانی را پیش خرید کردم و یکسال بعد موقع تحویل گرفتن آن به سازنده (فروشنده) مراجعه کردم که جواب سربالایی دادند که هنگامی که به محل ملک مراجعه کردم متوجه شدم آن را به شخصی اجاره داده است و حدود 50 میلیون تومان رهن گرفته است، من چه اقدامی علیه سازنده و شخص متصرف می توانم بکنم؟

عمل فروشنده (سازنده) جرم انتقال منافع مال غیر محسوب می شود و باید علیه او در دادسرا شکایت کنید. اگر متصرف (مستاجر فعلی) ناآگاه به موضوع بوده باشد باید از طریق حقوقی نسبت به او برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اقامه دعوا کنید.

در صورت شکستگی لوله آب ساختمان در قسمت مشاعات آیا مسئول پرداخت هزینه های مربوطه برعهده مستاجر است یا موجر؟

اگر شکستگی در اثر فرسودگی و خارج از اراده مستاجر باشد، هزینه های مربوطه به انجام تعمیرات بر عهده موجر (مالک آپارتمان) است.

من یک سازنده هستم و می خواهم در مدت احداث بنا چند واحد آپارتمانی را برای مالکین اجاره کنم، سوال این است که اجاره نامه به نام چه کسی باید نوشته شود. یعنی مستاجر باید سازنده باشد یا مالکین؟

اگر پول رهن (قرض الحسنه) می دهید و بلاعوض نیست، باید در اجاره نامه اسم شما (سازنده) به عنوان مستاجر نوشته شود و شرط که استفاده کننده از منافع مورد اجاره فلانی (مالکین) هستند و در پایان اجاره، وجه قرض الحسنه به مستاجر (سازنده) مسترد می شود.

بنده ملکی را خریده ام که در آن مستاجری ساکن است و موجر قول داد که در تاریخ تحویل ملک را به صورت تخلیه به من تحویل دهد و من هم خانه قبلی خودم را فروخته ام و باید آن را تخلیه کنم وگرنه باید روزانه 200 هزار تومان خسارت بپردازم، اما متاسفانه مستاجر یاد شده می گوید من نمی توانم تخلیه کنم چون خانه ای پیدا نکردم. حالا من از چه طریقی می توان به صورت فوری و اورژانسی برای تخلیه آن اقدام کنم. البته هنوز سند به نام من نشده است.

اگر اجاره نامه مالک قبلی دارای شرایط تخلیه فوری مثلاً دارای دو شاهد باشد هم مالک و هم شما می توانید برای تخلیه اقدام کنید. مالک با سند مالکیت و شما با مبایعه نامه مگر اینکه شورای حل اختلاف به این موضوع ایراد بگیرد که با مبایعه نامه نمی توانید اقدام کنید که ما توصیه می کنیم مالک (فروشنده) اقدام کند تا با مانع مواجه نشوید.
برای خسارتی که ممکن است گریبانگیر شما بشود، کسی جز خود شما مسئول نیستید مگر اینکه در مبایعه نامه شما نیز به خسارت ناشی از تاخیر در تحویل ملک اشاره شده باشد که بتوانید از آن طریق خسارت خود را جبران کنی

یک واحد تجاری را اجاره داده بودم به شخصی که کار تولیدی و صنعتی انجام می داد، قبل از پایان مدت اجاره ملک را سر خود و بدون رضایت من تخلیه کرد و رفت بدون اینکه هزینه انشعابات و مفاصا حساب ادارات تامین اجتماعی، مالیات، شهرداری را ارائه بدهد . مبلغ رهن او بیست میلیون است اما بدهی او بیش از پنجاه میلیون است و ما اطلاعی از آدرس او نداریم حال من چگونه می توانم نسبت به فسخ قرارداد و مطالبه بدهی او اقدام کنم؟

شما باید براساس آدرس مندرج در اجاره نامه علیه مستاجر در دادگاه بابت ارائه مفاصا حساب ادارات تامین اجتماعی، مالیات و غیره طرح دعوی کنید و اگر از بابت اجور معوقه مطالباتی دارید که بیش از بیست میلیون تومان باشد باید در دادگاه و اگر کمتر از این مبلغ نباشد در شورای حل اختلاف اقامه دعوا کنید که به صورت غیابی حکم صادر می شود

ما یک خانه ای را دو سال پیش اجاره کردیم برای مدت یکساله که پس از اتمام اجاره به صورت تلفنی و زبانی آن را تمدید کردیم و اجاره بهای جدید را نیز پرداخته ایم. اکنون موجر درخواست تخلیه و مطالبه اجرت المثل کرده است آیا او حق تخلیه و مطالبه اجرت المثل را دارد؟

چون مدت اجاره تمام شده است، موجر حق درخواست تخلیه را دارد. ولی اگر شما مدعی تمدید آن هستید باید آن را با مدرک و سند مثل توافق پیامکی یا تلگرامی یا با شهادت شهود ثابت کنید تا دعوای او رد شود.
بابت اجرت المثل هم اگر شما مبلغ بیشتری نسبت به سال قبل پرداخته اید اقامه دعوای موجر به نتیجه خاصی منجر نمی شود چون نهایتاً کارشناس از سوی دادگاه یا شورا تعیین می شود که ما به التفاوت آن را محاسبه کند.

آیا ملکی که هنوز سند رسمی آن صادر نشده قابل اجاره دادن به مستاجر است یا خیر؟

ممکن است آن ملک کلاً فاقد سند رسمی باشد یا سابقه سند دارد ولی به شخصی فروخته شده و هنوز سند به نام خریدار تنظیم نشده باشد، در هر دو حال اجاره دادن آنها منع قانونی ندارد مگر اینکه کسی معارض و ادعای مالکیت عین یا منافع آن را داشته باشد.

من مستاجر هستم و بایت تضمین تخلیه یک فقره چک بدون تاریخ را در اختیار موجر گذاشته ام، آیا اگر ملک را در سر موعد تخلیه نکنم، موجر می تواند آن چک را به اجرا بگذارد، آیا چک بدون تاریخ اعتبار دارد؟

چک تخلیه ملک استیجاری حتی اگر بدون تاریخ هم باشد معتبر است به شرطی که صاحب چک زیر آن را امضا کرده باد. بنابراین موجر می تواند یا درج تاریخ آن را به بانک ارائه کند یا با پشت نویسی (ظهرنویسی) آن را به غیر انتقال بدهد و عمل او جعل محسوب نمی شود.

آیا ثبت اجاره نامه در سامانه املاک و اخذ کد رهگیری توسط مشاور املاک اجباری است؟ چون ما اجاره نامه دستی تنظیم کرده ایم و هر چقدر به دفتر مشاور املاک مراجعه می کنیم و می گوید همان اجاره ناه دستی کافی و معتبر است؟

از نظر قانونی اجاره نامه دستی هم اعتبار دارد و جای نگرانی نیست ولی برای مشاورین املاک صدور قراردادهای پرینتی و اخذ کد رهگیری با هولوگرام از نظر صنفی و اتحادیه مشاورین املاک اجباری است پس شما می توانید در صورت عضویت رسمی آن مشاور املاک به اتحادیه آنها رجوع و از او شکایت کنید چون عمل مشاور املاک تخلف صنفی محسوب می شود.

برگه‌ها : 1 2 3 4 5 6