آموزش اجاره ملک - چگونه ملک اجاره کنیم - سوالات متداول اجاره- وکیل رسمی

من و همسرم مستاجر خانه ای بودیم که مالک آن ساکن امریکا است. ملک را از خود مالک اجاره کردیم اما هنگام تخلیه با توافق تلفنی ملک را تخلیه و به یکی از دوستان مالک تحویل دادیم. اما آن شخص از پرداخت مبلغ ودیعه خودداری می کند و می گوید شما به خانه خسارت وارد کرده اید و باید آن را بپردازید. آیا راه حلی برای این ماجرا موجود دارد که ما بتوانیم مبلغ ودیعه را از این شخص بگیریم؟

اگر ودیعه یا پول پیش را به موجر داده اید باید هنگام تخلیه آن مبلغ را از خود موجر دریافت کنید. پس دوست موجر تکلیفی به پرداخت پول پیش به شما ندارد و اگر قصد مطالبه آن را دارید باید با توجه به میزان آن در دادگاه یا شورای حل اختلاف اقدام کنید.

خانه ای را اجاره کرده ام و موقع تحویل متوجه شدم پارکینگ و انباری در اختیار خود مالک است و می گوید در اجاره نامه ذکر نشده است ولی در اجاره نامه اشاره ای به آن نشده است آیا این کار قانونی است؟

پارکینگ و انباری از توابع آپارتمان هستند و در موقع فروش یا اجاره خود به خود و بدون ذکر در قرارداد به خریدار یا مستاجر منتقل می شود مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری شرط شده باشد البته در خصوص فروش قضیه کمی تفاوت دارد.
بنابراین اگر در اجاره نامه اشاره ای به استفاده یا عدم استفاده مستاجر از پارکینگ یا انباری نشده باشد اصل بر حق مستاجر در استفاده از آنها است و می توان موجر را الزام به تحویل نمود در غیر این صورت مستاجر حق فسخ اجاره نامه را دارد.

آیا مستاجر حق شرکت در هیات و مجامع عمومی ساختمان را دارد؟

خیر. مگر اینکه از مالک برگ نمایندگی برای حضور در مجامع ساختمان را داشته باشد.

مسئولیت پرداخت تعمیرات آپارتمان اجاره ای با موجر است یا مستاجر؟

تعمیرات کلی و اساسی با موجر است و تعمیرات جزئی و مواردی که برای استفاده بهتر و مناسب از مورد اجاره است با مستاجر می باشد. مثلاً نقاشی آپارتمان با موجر است اما تعمیرات آبگرمکن یا شوفاژ یا شارژ برعهده مستاجر است اما تعویض آبگرمکن با موجر است مگر اینکه مستاجر عمداً آن را خراب کرده باشد.

می خواهم مغازه ای را اجاره کنم که به صورت دو سند سه دانگی و متعلق به دو نفر شریک می باشد آیا می توان ششدانگ آن را با یکی از شرکاء اجرا کرد؟

یکی از شرکاء می تواند ششدانگ مغازه شراکتی را حتی بدون اجازه شریک دیگر اجاره بدهد اما تحویل مغازه منوط به اجازه شریک دیگر است. لذا توصیه می شود که اجاره نامه را با هر دو شریک منعقد و امضاء کنید تا با دعوای تخلیه یا خلع بد از سوی شریک دیگر مواجه نشوید.

اینجانب به عنوان مستاجر خانه ای را اجاره کرده ام که حدود یکماه پیش مدت اجاره تمام شد و قبلاً قصد خود را از تخلیه ملک به موجر اطلاع داده ام ولی او گفت پولی ندارد که به من بدهد و الان حتی یک سوم آن را حاضر نیست بدهد تا من پیش پرداخت خانه دیگر را برای اجاره بدهم آیا می توانم ادعای خسارت کنم؟

اگر ملک را تخلیه کنید و مطالبه قرض الحسنه را کنید می توانید دیرکرد بگیرد والا خیر.

سرقفلی یک مغازه را خریده ام و اکنوم می خواهم آن را به کسی اجاره بدهم، روش قانونی آن چگونه است؟

اگر طبق قرارداد انتقال سرقفلی چنین اجازه ای به شما داده نشده باشد، باید حتماً رضایت کتبی مالک مغازه را کسب کنید و حتماً دقت کنید که مدت اجاره خودتان تمام نشده باشد و اینکه اجاره شما با مستاجر نباید از نظر مدت بیش مدت اجاره شما با مالک مغازه باشد. اگر سرقفلی ندارید بلکه صاحب حق کسب و پیشه هستید با اجاره مغازه، حق شما از بین می رود و خطرناک است.

برای تخلیه مغازه اجاره ای به کجا باید مراجعه کنم؟

اگر اختلافی در مورد سرقفلی یا حق کسب و پیشه ندارید می توانید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک رجوع کنید در غیر اینصورت حتماً باید به دادگاه مراجعه شود.

من مالک یک محل تجاری هستم که سرقفلی آن از حدود 50 سال پیش به مستاجرم انتقال یافته است اما از سه سال پیش اجاره نپرداخته آیا می توانم نسبت به تخلیه محل سرقفلی اقدام کنم؟ چگونه؟

به مستاجر شما حق کسب و پیشه علاوه بر سرقفلی تعلق می گیرد که برای تخلیه اینگونه اماکن تجاری باید فقط از روش های احصا شده قانونی استفاده کنید که یک روش ضعیف آن عدم پرداخته اجاره بهای ماهیانه است.
ضعیف به این جهت که در هر مرحله از دعوا با پرداخت اجور معوقه امکان تخلیه منتفی می شود. برای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها در مورد اجاره نامه های رسمی باید از طریق دفترخانه مربوطه دو مرتبه در یکسال اظهارنامه به مستاجر ارسال شود و در موارد اجاره نامه عادی از طریق دفاتر خدمات قضایی باید اظهارنامه ارسال کنید.

ملکی را در دفتر املاک به شخصی اجاره دادم و اجاره نامه عادی تنظیم شد اما همان روز بعد از خروج از بنگاه تصمیمم عوض شد و تقاضای فسخ اجاره نامه را به بنگاه کتباً اعلام کرده و رسید برگشت پول پیش را هم از بنگاه دریافت کردم آیا مستاجر می تواند جلوی فسخ را بگیرد و یا ادعای خسارت بکند؟

اگر در یکی از بندهای اجاره نامه به اختیار فسخ یک طرف قرار داده اشاره شده باشد حق با شما است والا حتی با تحویل پول پیش یا قرض الحسنه و دریافت رسید از بنگاه دار حقی برای شما ایجاد نمی شود و مستاجر می تواند طبق قرارداد بابت تاخیر در تحویل عین مستاجره مطالبه خسارت کند.

آپارتمانم را شش سال قبل به کسی اجاره دادم و هر سال شفاهاً تمدید کردیم اکنون که قصد فروش آن را دارم از مستاجر خواستم که پایان قرارداد آن را تخلیه کند اما او می گوید پولی برای اجاره یا رهن کردن ندارم و فعلاً قصد تخلیه ملک را ندارد. حال آیا با توجه به عدم تمدید کتبی مشکلی برای تخلیه به وجود می آید؟ از کجا باید اقدام به تخلیه کنم

گذشتن مدت حتی طولانی از پایان قرارداد و عدم تمدید آن مشکلی برای موجر جهت تخلیه ایجاد نمی کند مگر در خصوص اماکن و محل های تجاری تحت شرایط خاص قانونی. شما باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید و اگر دو نفر شاهد اجاره نامه را امضاء کرده باشند ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می شود والا باید دادخواست صدور حکم به تخلیه بدهید که حداقل چهارماه به طول می انجامد تا به سرانجام برسد.

من مالک یک واحد آپارتمان اداری هستم که فاقد سند رسمی تک برگی است ولی کل ساختمان که به صورت پاساژ است دارای سند مادر است که به دلیل مشکلات شهرداری سال ها به همین منوال مانده است. حال با این اوضاع من می توانم برای درخواست تخلیه این آپارتمان که مستاجر دارد اقدام کنم؟

نظرات موافق و مخالفی وجود دارد اما در رویه عملی بسیاری از شوراهای حل اختلاف به هر طریق که مالکیت موجر را احراز کنند حتی با مبایعه نامه (سند عادی)، دستور تخلیه را صادر می کنند.

حدود 25 سال پیش پدر مرحومم یکی از واحدهای آپارتمانی اش را به شخص اجاره داد و پدرم پارسال فوت کردند و ما گواهی حصر وراثت دریافت کرده ایم اما اجاره نامه همان نسخه قدیمی است که به نام پدرم و مستاجر می باشد و مستاجر حاضر به تهدید اجاره نامه نیست و از تخلیه ملک خودداری می کند و ما هم قصد فروش و تقسیم اموال را داریم. چه راهی برای این کار وجود دارد؟

با فوت پدر (موجر)، فرزندان و همسرش قائم مقام و جانشین او هستند. بنابراین شما با همان اجاره نامه قبلی و گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب مالیات برارث از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می توانید برای تخلیه ملک اقدام کنید.

بنده بنگاه املاک دارم و یک ملک ورثه ای را می خواهم اجاره بدهم و اجاره نامه می خواهم بنویسم، چگونه قرارداد اجاره را باید تنظیم کنیم که با مشکل قانونی مواجه نشوم؟ چون ملک هنوز به نام متوفی (مالک قبلی) است.

هرگاه کسی فوت شد، ورثه او باید از طریق شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت (اقامتگاه) او اقدام به دریافت گواهی انحصار وراثت و سپس مفاصاً حساب مالیات بر ارث جهت کلیه اموال منقول و غیرمنقول او نمایند که پس از آن می توانند نسبت به فروش و یا اجاره آنها اقدام کنند.
لذا شما باید از ورثه گواهی حصر وراثت و مفاصا حساب مالیات بر ارث را بخواهید که در آن به پلاک ثبتی مورد نظر اشاره کرده باشد و نام کلیه ورثه در گواهی حصر وراثت آمده باشد.

مالک یک واحد تجاری هستم که آن را به صورت رسمی به فردی اجاره داده ام و چهار سال از مدت اجاره گذشته است و با وجود انقضای مدت اجاره نه تنها از تخلیه خودداری می کند بلکه ادعای سرقفلی آن ملک را دارد. ضمناً مبلغ اجاره بهاء دومیلیون تومان است که 12 فقره دریافت کرده ام ولی در متن اجاره نامه ماهیانه یکصد هزار تومان درج شده است. آیا بابت اجرت المثل همین مبلغ به من تعلق می گیرد؟

برای اجاره چهار ساله هیچ حقی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر تعلق نمی گیرد مگر اینکه در ابتدای اجاره آن واحد تجاری سرقفلی به شما پرداخت کرده باشد. اگر در اجاره نامه مبلغ اجاره کمتر از آنچه دریافت می کنید نوشته شده باشد و اجرت المثل براساس اجاره بهاء شرط شده، در این صورت برای ایام تصرف پس از پایان اجاره، نیز دادگاه به همان مبلغ رای صادر می کند حتی اگر چک های اجاره گذشته مبالغ بیشتری باشد که معمولاً برای فرار مالیاتی است.

برگه‌ها : 1 2 3 4 5 6