سوالات متداول اجاره

شرایط صحیح تنظیم اجاره نامه چیست؟

رعایت قانون حاکم بر روابط استیجاری از جمله قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و 1356.

آیا برای اجاره دادن مغازه یا مکان تجاری قانون خاصی وجود دارد؟

طبق ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 کلیه قراردادهای اجاره مکان های استیجاری اعم از مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی و غیره مشمول این قانون و آیین نامه اجرای آن و قانون مدنی است.
اگر سابقه رابطه استیجاری یک مغازه یا مکان تجاری قبل از اول مهرماه 1376 باشد معمولاً مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است. اما توصیه می کنم که قبل از انعقاد اجاره نامه با یک وکیل متخصص امور ملکی مشاوره حضوری کنید.

من مالک مغازه ای هستم و می خواهم آن را به شخصی برای مدت پنج سال اجاره بدهم آیا بعد از پایان این مدت امکان تخلیه مغازه فوق وجود دارد یا باید به مستاجر سرقفلی بپردازم؟

اگر اجاره نامه شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد جای هیچ نگرانی نخواهد بود و پس از پایان مدت اجاره بدون نیاز به پرداخت وجهی تحت عنوان سرقفلی از طریق شورای حل اختلاف می توانید اقدام به تخلیه فوری آن محل نمایید.

آیا به آپارتمان با کاربری اداری حق سرقفلی تعلق می گیرد؟

اگر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد. خیر ولی چنانچه مشمول قانون سال 1356 باشد و کاربری آن اداری باشد ولی از آن استفاده تجاری می شده است، برای تخلیه یا هنگام تخلیه، به مستاجر حق کسب یا پیشه یا تجارت تعلق می گیرد.

اگر مستاجر ملکی پس از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه نکند، از چه طریقی می توان در کمترین زمان ممکن است اقدام به تخلیه آن ملک کرد؟

اگر هنگام تنظیم و امضای اجاره نامه شرایط چهارگانه موضوع ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 رعایت شده باشد (از جمله امضای دو شاهد ذیل اجاره نامه) در این حالت پس از پایان مدت اجاره می توان از طریق تخلیه فوری با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقاضای دستور تخلیه نمود که خیلی سریع و فوری تشریفات تخلیه مکان استیجاری شما انجام خواهد شد.

مستاجر یک باب مغازه در یک گاراژ قدیمی هستم و می خواهم آن را به صورت کلیدی به شخصی اجاره بدهم، چه شرایطی را باید رعایت کنم تا با مشکلی مواجه نشوم؟

حتما قبل از چنین اقدامی با یک وکیل متخصص امور سرقفلی به صورت حضوری مشاوره کنید. اما به طور کلی باید گفت اجاهر کلیدی در مواقعی است که درا جاره نامه مالک (موجر) حق انتقال به غیر را ممنوع کرده و مستاجر بدون اطلاع او می خواهد ملک را به فرد دیگری اجاره بدهد که این موضوع می تواند مستاجر یا صاحب سرقفلی یا حق کسب و پیشه را با دعوای تخلیه یا فسخ قرارداد بسته به شرایط اجاره نامه، مواجه کند. بنابراین بهترین راهکار کسب اجازه و رضایت موجر است.

مالک یک آپارتمان مسکونی هستم که مستاجر شش ماه است اجاره ای نپرداخته و مدت اجاره هم تمام شده است، برای مطالبه اجور معوقه به کجا مراجعه کنم؟

برای کلیه مطالبات تا سقف 20 میلیون تومان باید به شورای حل اختلاف مراجه کنید و برای مبالغ بیش از 20 میلیون تومان باید به دادگاه حقوقی رجوع کنید.

مستاجر یک دستگاه آپارتمان می باشم که قصد تخلیه آن را دارم اما با وجود تماس های مکرر، موجر هیچ اقدامی در جهت پرداخت مبلغ قرض الحسنه نمی کند تکلیف من که قصد تخلیه و دریافت وجه قرض الحسنه را دارم چیست؟

اگر قصد تخلیه آن ملک را دارید ابتدا باید اسباب و اثاثیه خود را از آن محل تخلیه کنید و بعد به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه و تقاضای تامین دلیل کنید و پس از تامین دلیل و تایید تخلیه، کلید را به شورا تسلیم کرده و یک اظهار نامه به نشانی قانونی موجر مبنی بر اعلام تخلیه و انجام تامین دلیل ارسال و ابلاغ کنید.
اما باید بدانید که ممکن است برای دریافت مبلغ قرض الحسنه ناگزیر از اقامه و دعوا و صرف مدت زمان طولانی باشید پس بهتر است قبل از تخلیه به این موضوع و توان مالی خود برای اجاره خانه یا آپارتمان دیگر توجه کافی داشته باشید.

آیا مستاجر می تواند قبل از پایان مدت اجاره اقدام به تخلیه و مطالبه مبلغ قرض الحسنه و خسارت دیرکرد کند؟

بستگی به شروط و مفاد اجاره نامه دارد. مثلاً اگر قید شود هرگاه مستاجر بخواهد قبل از پایان مدت اجاره ملک را تخلیه کند باید یک ماه اجاره بهاء را بعنوان خسارت بپردازد، در این حالت پاسخ مثبت است ولی اگر چنین شرطی در اجاره نامه پیش بینی نشده باشد حتی تخلیه ملک تاثیری در مسئولیت مستاجر در پرداخت اجاره بهای ماهیانه ندارد و موجر می تواند آن را مطالبه کند حتی اگر در مدت اجاره ملک تخلیه شده باشد.

آیا مستاجر می تواند محل استیجاری را به غیر اجاره بدهد؟

اگر در اجاره نامه از قبل این اجازه به مستاجر داده شود، بله می تواند ن را در مدت اجاره اصلی، به شخص دیگری اجاره بدهد والا این موضوع از موارد ایجاد حق فسخ اجاره نامه برای موجر خواهد بود.

ماهیت اجاره نامه ای که توسط پدر مالک و مستاجر تنظیم شده باشد چیست. آیا چنین اجاره نامه ای اعتبار قانونی دارد؟

اگر پدر مالک از پسرش یا دخترش وکالت تام نسبت به این پلاک ثبتی داشته باشد، اجاره نامه معتبر است والا جزء معاملات فضولی بوده و از نظر کیفری نیز جرم انتقال منافع غیر محسوب می شود و دو طرف توسط مالک قابل تعقیب کیفری هستند.

برای نوشتن اجاره نامه آیا می توان به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنیم؟

فرقی نمی کند چه اجاره نامه رسمی باشد و چه عادی در هر حالت معتبر است و با داشتن شرایط مقرر قانونی می توان از مزایای قانونی آن از جمله ویژگی تخلیه فوری در 7 روز استفاده کرد.

چنانچه اجاره نامه ای خارج از دفتر مشاور املاک تنظیم شده باشد آیا در زمان بروز اختلاف هنگام مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف، اعتبار کافی دارد؟

اگر مشکلی درباره مالکیت ملک وجود نداشته باشد، قطعاً اعتبار کافی را دارد. مهم این است که به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد. عدم امضا توسط دو نفر شاهد تاثیری در رابطه استیجاری و اعتبار اجاره نامه ندارد.

مغازه ای به مدت سه سال به دو نفر با شغل بقالی اجاره داده ام اما آنها به ادعای بی رونق بودن و بدون اجازه من اقدام به تغییر شغل کردند و هم اکنون در آن دفتر املاک باز کرده اند، آیا می توانم مانع کاری آنها بشوم؟

اگر در اجاره نامه حق تغییر شغل نداده اید می توانید برای تامین دلیل به شورای حل اختلاف محل مراجعه کنید و سپس برای فسخ قرارداد اجاره به دادگاه مربوطه مراجعه و طرح دعوا نمایید.

بخشی از وجه قرض الحسنه را که باید به موجر می دادم در دستگاه کارتخوان صاحب بنگاهی که اجاره نامه را تنظیم کرده واریز کردم اما بنگاه از پرداخت آن به موجر امتناع کرده و هم اکنوم موجر ملک را به من تحویل نمی دهد آیا می توان بابت خیانت در امانت از بنگاهدار شکایت کنم؟

خیر. چون شما اختلاف مالی پیدا کرده اید و شکایت خیانت در امانت شما رد می شود. بهتر است ابتدا با مذاکره مصالحه کنید وگرنه موجر می تواند از تحویل ملک تا زمان پرداخت باقی مانده قرض الحسنه امتناع کند.