دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

الزام به تنظیم سند رسمی

 

دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی چیست ؟

دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی وقتی طرح می شود که قبلاً یک ملک طی قولنامه ای میان دو نفر مورد معامله قرار گرفته باشد و فروشنده طبق قرارداد فیمابین متعهد به انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار شده است و به دلایلی نتوانسته در موعد مقرر در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود و سند ملک را به نام خریدار منتقل کند و درخواست های مکرر حضوری و شفاهی خریدار با فروشنده برای انتقال سند بی نتیجه مانده است که در این شرایط خریدار شخصاً یا توسط وکیل دادگستری و متخصص در حوزه دعاوی ملکی در دادگاه اقدام به طرح دعوا علیه فروشنده و در صورت فوت علیه ورثه او طرح می کند.

وقتی طبق قولنامه یا مبایعه نامه اقدام به خرید ملک و آپارتمان می کنیم در متن قولنامه باید شرط کنیم که فروشنده در یک تاریخ مشخصی در دفترخانه اسناد رسمی مقرر و مورد توافق در قولنامه حاضر شده و با در دست داشتن استعلامات و اسناد و مدارک ملک آن را رسما به نام ما یعنی خریدار انتقال بدهد. ( دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی )

الزام به تنظیم سند رسمی ملک

اما شاید به هر دلیلی فروشنده نخواهد و یا نتواند سند رسمی ملک یا آپارتمان را به طور رسمی به خریدار انتقال بدهد و سوال اینجاست که در چنین شرایطی خریدار چه اقدام حقوقی و قانونی را می تواند در مقابل فروشنده انجام بدهد و به کجا باید مراجعه بکند؟ پیش از آنکه بخواهم به این سوالات پاسخ بدهم باید اشاره کنم که فروشنده گاهی به دلیل نوسانات قیمت و بالا رفتن ارزش ملک مورد معامله از خریدار پول بیشتری را طلب می کند و در این صورت به او پیام میدهد که اگر فلان وجه را پرداخت نکنی من هم سند رو بنامت انتقال نمی دهم و خریدار هم که ترس وجودش رو فرا می گیره و دنبال شر و دردسرهای مراجعه به دادگاه و کلانتری نیست با کمی چک و چانه تن به خواسته فروشنده می دهد و طرفین در روز مقرر در دفترخانه حاضر شده و سند ملک به نام خریدار انتقال می یابد.

گاهی نیز فروشنده بدون چشم داشت به افزایش قیمت ملک و خانه و آپارتمان، به دلایلی که خارج از توان و اراده وی است امکان انتقال سند را به طور رسمی به نام خریدار ندارد. برای مثال فروشنده شخصی است که خودش آن آپارتمان را پیش خرید کرده است و فروشنده اول هنوز نتوانسته است سند تک برگ ملک را از اداره ثبت دریافت بکند و یا شاید سازنده ای است که با مالک زمین با مشکلات حقوقی مواجه شده است و شاید یکی دو سال طول بکشد تا سند تک برگی ملک آماده شود. در این وضعیت فروشند دوم هم قدرت و توان اخذ سند تک برگ و سپس انتقال رسمی آن را به شما بعنوان خریدار جدید ندارد. در این شرایط خریدار چه باید بکند و از چه کسی باید شکایت و طرح دعوا نماید؟ این دعوی را با عنوان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی میشناسیم

اهمیت زمان در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی

در بعضی از پرونده های حقوقی و موکلین ملاحظه می شود که قرارداد خرید و فروش یا مبایعه نامه تنظیمی فاقد موعد و زمان برای تنظیم سند است. یعنی در قرارداد محل تعیین شده برای درج زمان حضور طرفین در محضر یا دفتر اسناد رسمی عمداً یا سهواً خالی رها شده است و پس از امضای قرارداد خریدار متوجه این قضیه می شود و فروشنده هم که ناتوان از تهیه مقدمات تنظیم سند است از این فرصت استفاده کرده و هیچ گونه همکاری ای با خریدار برای انتقال سند رسمی ملک به نام او نمی کند.

حتما بخوانید : گواهی عدم حضور در دفترخانه از صفر تا صد+فیلم آموزشی

همچنین در بسیاری از موارد ملاحظه می شود که ملک موضوع معامله یا مبیع به واسطه اخذ وام در رهن بانک بوده و تا زمانی که اقساط وام پرداخت نشود تنظیم سند رسمی ملک با مشکل و مانع قانونی مواجه است. از سوی دیگر بین محاکم در خصوص امکان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن بانک است اختلاف نظر وجود دارد و ضمن اینکه برخی ازقضات فروش ملک رهنی را مواجه با ایراد و اشکال حقوقی می دانند. یعنی اساساً خرید و فروش ملک رهنی را جایز نمی دانند چه برسد به آنکه این دعوی را بپذیرند.

حتما بخوانید : شیوه تنظیم سند ملکی که در رهن بانک است

قابل ذکر است که طبق رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۲/۸/۱۳۷۶ صادره از دیوانعالی کشور، اگرچه مطابق مواد قانون مدنی رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می کند که می تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود.

علی رغم صدور رای وحدت رویه فوق الذکر هم اکنون رویه واحدی برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در محاکم دیده نمی شود و مراجع قضایی در این خصوص سه شیوه اتخاذ نموده اند که به همین دلیل خریدار یا فروشنده ملک در زمان طرح و یا دفاع از این دعوا باید آگاهای و تجربه کافی در این دعوا خاص ملکی را داشته باشد تا با کمترین ریسک و شکست حقوقی مواجه شود.

حتما بخوانید : از رهن تا فک رهن

اهمیت شیوه تنظیم دادخواست

یکی دیگر از مشکلات، شیوه تنظیم دادخواست و خواندگان دعوا است که به واسطه عدم تنظیم فنی و حقوقی بسیاری از دعاوی و دادخواست های مرتبط با این دعاوی با رد دعوا یا رد دادخواست مواجه می شوند. برای مثال شیوه طرح دعوا و تنظیم داخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک در خصوص ملکی که چند دست بین افراد مختلف با قولنامه یا مبایعه نامه عادی مورد نقل و انتقال قرار گرفته است با معامله ای که مستقیما بین صاحب سند و خریدار واقع می شود متفاوت خواهد بود به نحوی که عدم رعایت شرایط شکلی تنظیم دادخواست و طرح دعوا می تواند تمام هزینه ها و زمانی را که برای اقامه دعوا مصرف نمده اید را با چالش و مانع مواجه کند و به نتیجه دلخواه تان نرسید و بعد ادعا کنید که حق شما ضایع شده و یا دادگاه به خواسته شما توجه نکرده است در حالی که همه مشکلات به خود شما بر می گردد.

دعوا و شیوه تنظیم دادخواست آن چگونه است؟

اول از همه اینکه عنوان این دعوا یا خواسته چنین دعوایی عبارتست از الزام به تنظیم سند رسمی ملک (مال غیر منقول) که باید روی اوراق قضایی به نام دادخواست تنظیم بشود.  معنای الزام به تنظیم سند رسمی ملک این است که خریدار از مرجع قضایی و دادگاه حقوقی درخواست می کند تا به خواسته او رسیدگی بکند و پس از دعوت از طرفین و تشکیل جلسه رسیدگی خوانده دعوا یعنی فروشنده را الزام بکند تا در دفترخانه مقرر در قولنامه حاضر بشود و سند رسمی ملک را به نام خریدار انتقال دهد.

مرجع و مراحل تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک و تحویل مبیع کجاست؟

البته امروزه با الکترونیکی شدن طرح دعاوی برای تنظیم دادخواست و طرح دعوای  باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. لازم است توجه نمایید که گاهی فروشنده آپارتمان تا زمان طرخ دعوا ممکن است ملک یا آپارتمان را به خریدار تحویل نداده باشد که در این حالت علاوه بر طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، باید خواسته دیگری را نیز در دادخواست مطرح کنیم با عنوان الزام به تحویل مبیع یعنی همان آپارتمان و خانه خریداری شده طبق قولنامه و مبایعه نامه فی-ما-بین. پس با این توضیح دو نتیجه حاصل می شود. اول اینکه برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک باید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مه در همه شهرها مستقر هستند مراجعه کنیم که پس از ثبت دادخواست به شیوه الکترونیکی دادخواست ما به دادگاه صالح ارسال می شود که اصولا دادگاه محل وقوع ملک موضوع دعوا است. دوم اینکه برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند باید آنرا روی برگ دادخواست تنظیم کنیم که امروزه تنظیم آن الکترونیکی شده و دیگر روی کاغذ تنظیم نمی شود مگر اینکه بخواهید متنی را خودتان تنظیم کنید و آنرا به دفتر خدمات الکترونیک قضایی بدهید تا براساس آن دادخواست تنظیم شود.

حتما بخوانید : دعاوی فسخ معامله

تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک توسط وکیل چه مزایایی دارد ؟

با توجه به اهمیت تنظیم دادخواست و شیوه نوشتن متن آن که یک کار حساس و تخصصی است حتما با یک وکیل خبره و با تجربه در حوزه دعوای ملکی مشورت کنید تا از رد دعوا یا بطلان دعوی در امان باشید. شروع هر دعوای حقوقی در زمینه دعاوی ملکی با نوشتن و تنظیم دادخواست شروع می شود. اما تقریبا ۳۰ درصد دادخواست ها به واسطه تنظیم ناصحیح و عدم تعیین عنوان دقیق حقوقی علی رغم پرداخت هزیمه سنگین دادرسی و صرف وقت مواجه با رد دعوا یا عدم استماع دعوا شود. بنابراین سعی نکنید شروع دعوای خود در زمینه الزام به تنظیم سند رسمی ملک را با یک متن ضعیف و غیر حقوقی و غیر فنی جلو ببرید. بعضی افراد خودشان بدون هرگونه تجربه حقوقی سعی در تنظیم این دادخواست می کنند که کاری بس اشتباه و از نظر من فاقد بهداشت حقوقی است. تنظیم دادخواست توسط اشخاصی غیر از وکیل دادگستری مانند تجویز دارو توسط فردی غیر از پزشک است که دارای ریسک های خیلی زیادی می تواند باشد.

قبل از هر اقدام خودسرانه و خود درمانی حقوقی لازم است با متخصصین و وکلای حوزه املاک و مستغلات مشاوره حقوقی حضوری کنید و یا با تنظیم وکالتنامه قانونی و استخدام وکیل دادگستری دعوای خود را بیمه کنید تا با کمترین اشکال و ایراد حقوقی در طرح این دعوای ملکی مواجه شوید.

چه هنگام الزام به تنظیم سند از نظر حقوقی رد میشود ؟

در اینجا ما به ۳ نکته مهم درباره تنظیم سند رسمی ملک می­خواهیم اشاره بکنیم که با استفاده از این ۳ نکته می­توانید انتظار داشته باشیدکه مسیری که طی می­کنید تقریباً درست است.

 

۱)- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک وقتی در دادگاه و مراجع قضایی قابل پذیرش است که، ملک یا آپارتمان موضوع معامله دارای پلاک ثبتی یا سند مالکیت رسمی داشته باشد.

۲)- اگر ملکی را پیش خرید کرده­اید و در مبایعه نامه موعدی برای تحویل آن تعیین شده و آن موعد گذشته باشد، نمی­توانید صرفاً دعوایی به خواسته الزام به تحویل ملک اقامه کنید مگر اینکه علاوه بر دعوای الزام به تحویل ملک، خواسته دیگری با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی ملک هم مطرح کنید والا دعوای شما رد خواهد شد.

۳)- اگر آپارتمانی را که جزء یک پروژه ساخت و ساز بوده و براساس قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده یا مالک اولیه پیش خرید کرده­اید اما زمان انجام تعهدات گذشته باشد، با توجه به اینکه سند اولیه به صورت سند مادر می­باشد لذا برای الزام به تنظیم سند، باید در دادخواست خود دعوایی به خواسته، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، الزام به تحویل ملک و الزام به اخذ سند تک برگی و انتقال آن به نام خودتان بخواهید.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در ادامه یک نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را برای آشنایی اولیه شما قرار داده ایم و صرفا یک نمونه است و به منزله تایید آن از سوی ما نمی باشد.

برگ دادخواست به دادگاه عمومی

مشخصات طرفیننامنام خانوادگىنام پدرشغل 

محل اقامت

شهر – خیابان -کوچه – شماره –پلاک

خواهان
خوانده
وکیل یا نماینده قانونى
تعیین خواسته وبهای آنالزام به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی / بخش “شماره ونام شهرستان” به انضمام کلیه خسارات قانونی
دلایل ومنضمات دادخواستکپی مصدق: ۱- قرارداد مورخ ، ۲- پایان کار، ۳-گواهی دفترخانه، ۴- دلیل پرداخت ثمن، ۵- صورتمجلس تفکیکی، ۶- استعلام ثبتی
ریاست محترم مجتمع قضایی “نام شهرستان محل وقوع ملک”

باسلام احتراماً به استحضارمی رساند:

اینجانب به نشانی مذکور برابر قرارداد مورخ ،‌ دانگ باب خانه جزء پلاک ثبتی / بخش “شماره و نام شهرستان” را از خوانده/خواندگان خریداری نموده آپارتمان و بهای آن نیز تأدیه شده است. علیرغم ایفاء تعهداتم بعنوان خریدار، متأسفانه خوانده/خواندگان از اجرای مفاد قرارداد امتناع می‌نمایند. اینک پیش از حلول جلسه رسیدگی، اولاً صدور دستور استعلام ثبتی و صدور گواهی توسط دفتر دادگاه جهت اخذ تأییدیه حضور در دفترخانه ثانیاً با عنایت به مراتب فوق و امتناع خوانده/خواندگان از اجرای مفاد قرارداد، صدور حکم به محکومیت ایشان به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله به استناد مواد ۱۰، ۲۲۰ الی ۲۲۵، ۲۳۸، ۲۳۹ و ۱۳۰۱ قانون مدنی به انضمام جمیع لوازم و لواحق شرعیه و عرفیه و خسارات و هزینه دادرسی درخواست می گردد.

 

محل امضاء – مهر – انگشت

 


  • فایل ها را به اینجا بکشید


    اشتراک گذاری این مطلب