جلوگیری از فسخ قرارداد
وقتی قراردادی بین دو نفر نوشته و امضاء میشود معمولاً یکی از نگرانیهای طرفین قرارداد یا یکی از آنها این است که مبادا طرف مقابل به هر بهانه ای آنرا یک طرفه فسخ کند. بارها در جلسات مشاوره حقوقی ملکی از من پرسیده میشود که مثلاً فروشنده احتمالاً در روز محضر نمیخواهد در دفترخانه حاضر بشود و گفته که پشیمان شده و میخواهد قرارداد را فسخ کند و گفته حتی ضرر و زیان را به بنگاه معاملات ملکی تحویل داده و این موضوع در املاک صورت جلسه شده یا خواهد شد.
حال با این شرایط آیا فروشنده میتواند بدون رضایت من (خریدار) مبایعهنامه را فسخ کند؟
خریدار ممکن است در زمان ارزانی یا قبل از گران شدن اقدام به معامله و خرید ملک کرده باشد و مدت کوتاهی پس از آن ملک گران بشود و چون هنوز بخشی از ثمن معامله پرداخت نشده است. فروشنده تصور میکند که امکان فسخ قرارداد را دارد و خریدار هم خیلی ناراحت و پریشان است که اگر قراردادش فسخ و منحل بشود چه باید بکند.
اصلاً نگران نباشید چون من یک راهی را به شما معرفی میکنم که با استفاده از آن میتوانید به راحتی جلوی هر نوع فسخی را در قراردادها بگیرید. به شرطی که با یک مشاوره املاک کم تجربه مواجه نشوید. اینکه میگویم بی تجربه علت دارد که در ادامه به آن اشاره خواهم کرد.
باید ها و نباید ها در جلوگیری از فسخ قرارداد
موقع تنظیم مبایعه نامه یا هر قرارداد ملکی یا پیمانکاری اگر تمایل ندارید که پس از امضای قرارداد به هیچوجه امکان انحلال و فسخ قرارداد چه به صورت یکطرفه یا خود به خود وجود نداشته باشد، باید شرط اسقاط کافه خیارات را در قرارداد بنویسید. احتمالاً میپرسید منظور از این شرط چیست؟
در نظر داشته باشید که قانون مدنی به طرفین هر معامله یا قراردادی اصولاً این اجازه را داده است که بتوانند در ضمن قرارداد یا هر قرارداد لازم دیگری شرط کنند که این قرارداد به هیچوجه قابل فسخ نخواهد بود.
شرط جلوگیری از فسخ قرارداد:
معمولاً برای درج این شرط متنی به شکل زیر در قراردادها اعم از مبایعه نامه، اجاره نامه یا قرارداد مشارکت در ساخت و غیره وارد میکنند:
“کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن اگرچه فاحش به اعلی درجه که باشد به جز خیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.”
اگر این شرط را داخل متن هر قراردادی بنویسید جلوی هر اقدامی در جهت فسخ قرارداد را به طور قطع میگیرد. پس اگر خریدار ملک یا خانهای هستید کافی است این شرط را در قرارداد قید کنید یا به مشاور املاک تنظیم کننده قرارداد بگویید در قرارداد وارد کند.
حتما بخوانید : سوت پایان مالکیت فروشنده با اسقاط کافه خیارات! |
دو نکته در جلوگیری از فسخ قرارداد
در پایان به دو نکته هم اشاره میکنم که حتماً به آن توجه کنید:
- از مشاور املاک بخواهید هیچگونه شرط پشیمانی در قرارداد حتی یک ساعته هم در قرارداد لحاظ نکند چون فروشنده میتواند حتی با دریافت ثمن معامله از شما، در فاصله یکساعت از امضای قرارداد اعلام فسخ کند که به زیان شماست.
- بعضی از مشاورین املاک احتمالاً مقاومت میکنند و میگویند ما در همه قراردادها شرط پشیمانی را مینویسیم و مبلغی هم به عنوان خسارت قراردادی پیشبینی میکنیم. اما شما اگر فکر میکنید معامله مناسب و شیرینی بستهاید، مانع درج هرگونه شرط پشیمانی بشوید و بگویید قرارداد یک معامله دو طرفه است و به صورت توافقی نوشته میشود و مشاور املاک نمیتواند به دلخواه یا تبعیت از عرف محل یا عرف خودش شرطی را که مورد رضایت شما نیست در قرارداد وارد کند.
اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید
محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها
با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید
درود
با عرض تشکر از راهنمایهای مفیدتان .اگر برای دریافت چک در مبایعه نامه چنین شرطی را بنویسیم صحیح است و به مشکل حقوقی برخورد نمیکنیم و میتوانیم مبایعه نامه را بدون مراجعه به مقامات قضایی یک طرفه فسخ نمایم : اگر هر یک از چکهای موضوع این مبایعه نامه به هر دلیلی با برگشت مواجه شد فروشنده حق فسخ یک طرفه قرارداد را دارد و خریدار حق هر گونه اعتراضی را از خود سلب و ساقط نمود.
سلام و درود
باید برای فسخ مدت تعیین کنید یا بجای شرط فسخ شرط فاسخ پیش بینی کنید .
سلام ببخشید در صورت نوشتن حق فسخ یک طرفه در فروش ملک، آیا با چهار روز تاخیر در پاس شدن چک، فروشنده میتواند قرار داد را فسخ کند؟
سلام و درود
بله چه یک روز چند ۴ روز فرقی ندارد.
سلام درصورتی که کافه اختیارات اسقاط ذکرشده باشد وفروشنده شرطکند که درصورت عدم وصول هرکدام از چک ها معامله یک طرفه فسخ است در چنین شرایطی معامله انفساخ میگردد؟
سلام و درود
۱_این شرط استثنایی بر اسقاط کافه خیارات محسوب می شود.
۲_ اگر منظور فسخ خودبخودی باشد رویه قضایی نمیذیرد و شرط باطل اما قرارداد صحیح است و باید الزام به پرداخت وجه چک بشود.
سلام و خسته نباشید
من سوال درباره قرارداد ساختمانی دارم
بنده بعنوان مدیر پیمان با کارفرما قراردادی تنظیم میکنم که منجر به ساخت و ساز برای کارفرما با قرارداد مدیریت پیمان میشوم ولی امسال در چند پروژه کارفرما پول خود را پرداخت نکرده و در وسط پروژه به بهانه تعطیلی کار یا گران بودن پروژه و بهانه های واهی کار را تامین دلیل کرده و پیمانکار دیگری را مشغول بکار کرده و بحث را به مراجع قضابی کشانده که در این حالت متضرر اصلی بنده میشوم زیرا که
یک – پول طلب خود را تا تعیین تکلیف نمیتوانم بگیرم و با توجه به تورم و بی ارزشی پول و گرانی کالا عملا اگر طلب خود را دریافت هم بکنم دیگر ارزشی ندارد
دو – چون کارفرما کارش با گماردن پیمانکار دیگری در پروژه راه میفتتد عملا کاری به شکایت ندارد و میگذارد که شاکی نیز من باشم که این کار هم هزینه های دادرسی و و کیل و هزینه های زیادی نسبت به مقدار طلب دارد
سه – کارشناسانی که برای این کار انتخاب میشوند چون معمولا در اجرا ضعیف هستند و از زیر و بم کار خبر ندارند اثبات حق و حقوق کار بسیار سختی میشود
من میخواهم بدانم راه و چاه چیست و چه جمله ای باید در قرارداد ذکر شود که جلو این عمل کارفرما گرفته شود و حداقل تا تسویه حساب با مدیر پیمان قادر به ادامه کار نداشته باشد و بخاطر همین موضوع مجبور شود که تکلیف کار را مشخص کند چبست
سلام و درود
شما در پاراگراف آخر تقریبا پاسخ خودتان را داده اید. اگرچه آنچه شما می خواهید در قالب عبارت ها و جملات حقوقی متنوعی قابل تنظیم و نوشتن است. همین مقدار که نوشته بشود کارفرما تا در زمان بروز اختلاف حق برکناری و جاگزین کزدن پیمانکار دیگری را ندارد مناسب است ضمن اینکه برای ضمانت اجرای آن نیز می توانید خسارت روزشمار تعیین کنید یعنی اگر جلوی کار شما گرفته شد و فرد دیگری جایگزین شد کارفرما مجبور به پرداخت وجه التزام روزانه تا زمان تعیین تکلیف نهایی بشود. همچنین می توانید در ابتدای قرارداد تضمین مناسبی مانند چک یا سفته از کارفرما اخذ کنید. یا اینکه چک تضمین انجام تعهد نزد یک شخص بعنوان واسطه امانت گذارده شود. یا اینکه شرط داوری پیش بینی کنید و در زمان بروز اختلاف شرط کنید هیچ یک از طرفین حق تعلیق انجام تعهداتش را ندارد تا اینکه تکلیف اختلاف از طریق داور مرضی الطرفین روشن و حل و فصل شود. و چنین جملاتی که از یک قرارداد به قرارداد دیگر متفاوت و متنوع خواهد بود. میزان تجربه و اطلاعات طرفین نیز در نوشتن این شروط موثر خواهد بود.
ما در سایت وکیل رسمی سرویس تنظیم انواع قراردادهای ملکی و پیمانکاری را پیش بینی کرده ایم که از منوی خدمات حقوقی می توانید ملاحظه کنید.
با سلام.
چرا تو هیچ سایتی در مورد مرحله آخر که کلید ملکی باید تحویل خریدار سهوا هیچ متنی نیست.
برای مثل: من یک ملکی رو امروز میبینم، میپسندا و با فروشند توافق میکنیم که ملک را با تمامی قوانین ذکر شده خریداری کنیم.
روز بازدید از منزل یا مکان، همه‌چیز رو چک میکنیم که سالم باشد، ولی زمان تحویل منزل که فروشمده کلیه پول را دریافت میکند که کلید منزل در به خریدار بدهد.
ولی وقتی همه کار‌ها که انجام شده، و وارد منزل خریداری شده میشویم، متوجه میشیم که یکی از لولها نشتی دارد، فاضلاب درست نیست. کبینتها صدمه دیده شده اند، و مسائلی از این قبیل.
در این موقع چطور می‌شه با این مسائل برخورد کرد؟
سلام و درود
اتفاقا هم توی سایت ما و هم در کتاب راهنمای تنظیم مبایعه نامه به این موضوع اشاره شده. ضمنا خریدار باید هوشیار باشد . شما قبل از خرید خانه باید تحقیق می کردید نه الان که با مشکل مواجه شدید. ده ها سایت در این خصوص تذکر داده اند مکی بیشتر جستجو کنید.
مشاوره قبل از معامله باید باشد دوست گرامی نه پس از معامله که کار از کار گذشته.البته اگر خرابی و نواقص زیاد است و هزینه ها سنگین باشد راهکارهای حقوقی پیش بینی شده.