تاریخ تحویل ملک در قراردادهای فروش و مبایعه نامه های ملکی چه زمانی است؟

تاریخ تحویل ملک

تاریخ تحویل ملک
تاریخ تحویل ملک

مقدمه

اگر قصد فروش ملک و اپارتمانی را دارید آیا میدانید تاریخ تخلیه و تحویل آن به خریدار چه زمانی است؟ ممکن است خیلی به این موضوع توجه نکرده اید اما واقعیت این است که بسیاری از خریداران برخلاف تعهد قبلی در مبایعه نامه، در زمان سر رسید پرداخت ثمن معامله به هر دلیلی توان پرداخت به موقع بدهی و مبلغ باقیمانده قرارداد را ندارند و متاسفانه بازهم هستند افرادی که با قصد استفاده نامشروع و مکارانه با زخمی کردن قراردادها و پرداخت مبلغ ناچیزی از ثمن معامله و قفل کردن انتقال بعدی آن، فروشندگان را در شرایط نامساعد و نابرابر قرار می دهند. خوب را هکار چیست تا در دام این وضعیت قرا نگیریم؟

حتما بخوانید: کلاه برداری در معاملات ملکی چگونه اتفاق می افتد؟

تاریخ تحویل ملک

اگر فکر می کنید که مشاور املاک باید ذهن دو طرف معامله را بخواند و بر اساس آن معامله ای را تنظیم کند، سخت در اشتباهید! چون مشاورین املاک آنچه را که خریدار و فروشنده ملک با هم توافق کرده اند را در مبایعه نامه وارد می کنند و اگر هم شما آگاهی و اطلاعی ندارید بر اساس آنچه که رویه خودشان است تنظیم می کنند که ممکن است به ضرر و یا بنفع شما باشد اما قطعیتی ندارد.

حتما بخوانید : خرید آپارتمان نوساز با جیب خالی از رویا تا واقعیت

مثالی برای تاریخ تحویل ملک

برای مثال: شما پیش خودتان و با مشورت قبلی با خانواده قصد کرده اید با فروش ملک خود از محل ثمن قرارداد زمین یا اپارتمانی را بخرید یا جایی سرمایه گذاری کنید. خوب این شما هستید که باید به خریدار اطلاع بدهید که ثمن معامله را کی و جه زمانی بپردازد. آنچه که شما به طرف تان می گویید پس از توافق باید توسط مشاور املاک در قرارداد قید شود و مشاور املاک صرفا حق تحریر انرا دارد ولاغیر. پس کوتاهی نکنید چون نتیجه آن و ضررش به خود شما برمی گردد.

خوب با این توضیحات، خریدار قبول می کند که ثمن معامله را طی سه یا چهار مرحله به شما پرداخت کند. و در مقابل هم از شما می خواهد که ملک را به وی تحویل دهید. یا از شما می خواهد که اجازه بدهید ملک را رهن بدهد تا از محل رهن بخشی از بدهی اش را جبران کند. من به عینه شاهد این قضیه بوده ام که پس از پرداخت ۳۰ درصد ثمن معامله، به خریدار اجازه داده شد تا ملک را اجاره بدهند و چیزی حدود ۱۰ درصد دیگر از محل رهن به فروشنده پرداخت و متاسفانه الباقی ثمن معامله پرداخت نشد!( تاریخ تحویل ملک )

و فروشنده نه حق فسخ قرارداد را داشت و نه می توانست مستاجر را زودتر از موعد بیرون کند و به اصطلاح برای تخلیه ملک اقدام کند و نه فرصتی داشت که به دادگاه مراجعه کند تا حقش را بگیرید. همه این شرایط برمی گشت به ناآگاهی و بی اطلاعی و عدم دور اندیشی.

حتما بخوانید : هنگام تعیین دفترخانه محل تنظیم سند ملک چه خط قرمزهایی وجود دارد؟

تاریخ تحویل ملک

راهکار چیست؟

خیلی ساده است. اول اینکه تا زمانی که ۸۵ درصد از کل ثمن معامله را دریافت نکرده اید، ملک را تحت هیچ شرایطی تخلیه و در اختیار خریدار قرار ندهید. یعنی حتی تخلیه هم نکنید! می دونید چرا؟ چون ممکن است خریدار شبانه با شکستن قفل و آوردن اثاثیه و با در دست داشتن مبایعه نامه ادعا کند ملک را تحویل گرفته و شما می مانید و طی کردن مسیر طولانی دادگاه و کلانتری و حاصل آن هم هیچ…

خوب پس تا وقتی که ۸۵ درصد ثمن معامله را دریافت نکرده اید آنهم بصورت نقد یا درقالب چک تضمین شده به هیچ وجه آن را حتی اجاره یا رهن هم ندهید مگر اینکه با رهن دادن ملک به ۸۵ درصد کل ثمن معامله دست پیدا کنید.

در مرحله بعد برای خود اختیاز فسخ معامله را نیز در صورت عدم پرداخت باقیمانده ثمن معامله پیش بینی کنید. چیزی که متاسفانه در بیش از ۹۰ درصد قراردادهای ملکی اصلا پیش بینی نمی شود و تازه کلیه خیارات قانونی هم ساقط می شود.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

 

 

اشتراک گذاری این مطلب

30 thoughts on “تاریخ تحویل ملک در قراردادهای فروش و مبایعه نامه های ملکی چه زمانی است؟”

  1. با سلام، ملکی وام دار و در رهن بانک خریداری کردیم، در مبایعه نامه انباری ذکر شده ولی در سند قید نشده، با توجه به اینکه مبلغی از پول فروشنده هنوز در دست ماست و قراردادی مبنی بر پرداخت در تاریخ معین با قید دیرکرد روزانه به میزان سه درصد بین طرفین امضا شده، در تاریخ معین پرداخت مبلغ باقیمانده چون انباری در سند صادر شده قید نشده و برای ما ثابت شده بود که ملک بدون انباری است مبلغ انباری را کسر و مابقی مبلغ را طی یه فقره چک به نام فروشنده ارائه دادیم که فروشنده تحویل نگرفتن و مدعی تمام مبلغ و در صورت تاخیر سه درصد هم میگیرند. با توجه به موارد بالا سه درصد از طرف فروشنده قابل پیگیری هست؟اگر هست به کدام مبلغ تعلق میگیرد؟

    • سلام و درود
      خیلی سریع نسبت به ارسال اظهارنامه با مشورت وکیل برای فروشنده ارسال کنید و این موضوع و آمادگی خود برای پرداخت را ذکر کنید و او را الزام به انجام تعهد مبنی بر تحویل آپارتما با انباری نمایید.
      در مرحله بعدی از طریق دادگاه باید اقدام کنید که ضرورت دارد مشاوره حقوقی بگیرید تا به صورت صحیح مسیر حقوقی لازم را طی کنید. این اقدامات باعث می شود که ثابت شود فروشنده تعهدی داشته و به آن عمل نکرده و لذا مانعی برای ایجاد حق برای او برای گرفتن سه درصد خسارت خواهد شد انشاالله.

  2. سلام و خسته نباشید
    سال گذشته ملک خود را به شخصی فروختیم که در زمان فروش به خریدار قید کردیم ملک بصورت وکالتی و همانطور که خریداری شده به فروش می رسد و ایشان بعد از روئیت پذیرفت و در قراردادی با عنوان خانه با حدود تقریبی ۷۰ متر واگذار گردید. و زمانی که سند قطعی زد متراژ آن ۶۰ متر و ۱۰ متر دیگه بعنوان حق عبور و مرور در بن بست قرار گرفت و ایشان از ما مطالبه مبلغ ۱۰ متر را نموده و اقامه دعوی کرد. ما نیز با استشهاد املاک مبنی بر فروش ملک بصورت وکالتی و اصطلاحا کلیدی به پیوست یک لایحه تقدیم دادگاه نمودیم . اما ایشان حدود یک سوم پول ما را بلوکه کردندو گفتند در زمانی که دادگاه رای دهد پول شماره پس می دهم وحتی اعتراض نیز ممکن است بزنم. این پول حتی خیلی بیشتر از پول ده متر مورد ادعای ایشان می باشد. علاوه بر ارسال اظهار نامه به ایشان درخواست تامین هم به شورا دادیم و ایشان به دلایل مختلف امتناع می نمایند. حال با این شرایط و با توجه به شرایط تورم به روز جامعه خسارت پول خود را بر اساس ضوابط بانک مرکزی و همچنین اصلا می توانیم تقاضای فسخ قرارداد را ارائه دهیم حتی با توجه به اینکه ایشان سند قطعی به نام خودشان زدند. ؟ از راهنماییتون سپاسگذاریم

    • سلام و درود
      خسارت اگر در قرارداد قید شده همان ملاک دادگاه است اگر نه طبق شاخص بهای بانک مرکزی است.

  3. با سلام من یک ملک را فروختم ومقرر شد یک سال از خریدار رهن کنم . سند هم به نام خریدار شده است و تمام اسناد تحویل ایشان است الان حدود یک ماه دیگه قرار است واح را تحویل بدهیم متاسفانه لوله آب ترکیده است و چون ما طبقه اول هستیم از پارکینگ نم میده الان خریدار تقبل نمیکنه و میگه مخارج به عهده شما هست آیا من کهخ یک سال قبل سند خانه را به نام زدم باید خرج کنم یا ایشان که در طول این مدت ملکشان ۲ برابر شده است . لطفا راهنمایی کنید و

    • سلام و درود
      اگر شما سازنده ملک بودید می تواند علیه شما اقامه دعوا کند چون ظرف یکسال نباید لوله بشکند. ولی اگر صرفا خودتان ملک را خریده اید و بعد فروخته اید بر عهده مالک فعلی است مگر اینکه شما قصوری کرده باشید.

    • با سلام ممنون از پاسخ شما تاریخ تحویل ملک در قولنامه و مبایعه نامه روز سند زدن بود یعنی آبان سال قبل و تمام مدارک ساختمان را هم خریدار از ما تحویل گرفت در ضمن در قولنامه ذکر شده است که فروشنده ملک یعنی بنده به مدت یک سال آپارتمان را رهن میکند .

      • سلام و درود
        اگر شما سازنده بوده اید خریدار میتواند با تامین دلیل و کارشناسی علیه شما اقدام کند. شما هم باید علیه کسی که کار تاسیسات رو انجام داده شکایت کنید.

  4. سلام-ایا بهترنیست برای راحتی کار و جلوگیری از مشکلات قانونی مبلغ معامله در دفاتر اسناد رسمی و هنگام سند زدن داده شود نه در بنگاه های املاک هنگام تنظیم مبایعه نامه

    • سلام و درود
      چون انتقال سند رسمی ملک مقدماتی دارد و فروشنده هم باید مطمطن به انجام معامله باشد لذا ضرورت دارد که حدود ۸۰ درصد از ثمن معامله قبل از دفترخانه دریافت شود. چون ممکن است فروشنده هم ملکی خریده و باید وجوهی را بپردازد. منطقی نیست که خریدار فقط منافع خودش را در نظر بکیرد اگرچه غیرممکن هن نیست شاید یک فروشنده بپذیرد اما درصدش پایینه.

  5. آیا متراژ انباری در متراژ کل آپارتمان نوساز محاسیه می شود؟ پارکینگ چطور؟
    اگر در قولنامه اشاره شده که متراژ بر مبنای متراژ ذکر شده در سند در نظر گرفته خواهد شد ایا متراژ انباری را هم شامل میشود؟
    اگر متراژ پارکینگ هم باید در متراژ کل واحد نوساز در نظر گرفته شود ولی در قولنامه ذکر نشده است؟ تکلیف چیست؟ تشکر

    • سلام و درود
      برابر قانون مدنی اگر چیزی جز توابع مال موضوع معامله باشد لذا عدم ذکر ان مانع انتقتا آن چیز نیست البته با توجه به عرف. از طرفی هم طبق قانون تملک آپارتمان ها پارکینگ و انباری از توابع ملک هستند. ضمنا در قراردادها برای پارکینگ و انباری قیمت جدا ذکر نمی شود اما قیمت آن را در قیمت کل محاسبه میکنند و به هر حال به تنهایی قابل فروش نیستند . ناگزیر انباری و پارکینگ به خریدار منتقل میشود. حالا شما دو کار میتوانید انجام دهید یکی استناد به مذاکرات شفاهی و شاهد قرار دادن مشاور املاک تنظیم کننده قرارداد یا استناد به عرف که در خصوص ملک های نوساز اکثرا برای پارکینگ قیمت جدایی محاسبه میشود. نتیجه قطعی برای شما قابل تصور نیست چون در محاکم اختلاف نظر هم در برداشت از قانون وچود دارد.

  6. سلام. در قولنامه فروش اپارتمان متراژ حدود ۱۹۵ متر نوشته شده و ذکر شده مبلغی که برای انتقال سند مونده طیق متراژ ذکر شده در سند محاسبه و تسویه حساب خواهد شد و متراژ بالکن تصف حساب خواهد شد ولی اشاره ای به انباری نشده است اکنون که سند صادر شده ، خریدار متراژ انباری اختصاصی رو جزئ متراژ کل قبول نداره . ایا انباری جزئ زیر بنا حساب میشود یا نمی شود؟
    یک چک تحویل واحد پاس نشده و روی حسن نیت واحد تحویل داده شده است. در قولنامه هم ذکر شده اگر چکی پاس نشود فروشنده حق فسخ معامله را دارد. چطور میتوانم واحد را سریعتر از خریدار پس بگیرم. ضمنا یک چک پاس نشده دیگر به ارزش نصف وجه باقی مانده برای انتقال سند هم دارد که قراربود پس از صدور سند پر کند و الباقی طبق متراژ سند در زمان دریافت وام که حدود سه ماه بعد خواهد بود تسویه شود.
    چطور میتوانم سریع تر با اقدام قانونی واحد را پس بگیرم. با تشکر

    • سلام و درود
      باید حتما قرارداد را مطالعه فنی کنیم.تا نظر دقیق و فنی ارائه کنیم . کلمات و جملات در قراردادها دارای بار حقوقی هستند ممکن است از نگاه شما اهمیت نداشته باشد ولی برای وکیل متخصص قراردادها مهم باشد.

  7. سلام.بنده یک واحد آپارتمان خریدم و تاریخ تحویلش ۱/۶/۹۷ بوده و همونموقع نصف پولی که قراربوده زمان تحویل بدم رو به فروشنده دادم که چند روزه تخلیه کنه و مابقی پولش بگیره ولی تا الان تخلیه نکرده فقط یک اتق از واحد رو خالی کرده تا من وسایل بزارم در کنار وسایل اون.الان هم میگه بقیه پول بده تا ۵ روز بعد تخلیه کنم ولی من دیگه اعتماد ندارم که بعد از ۵ روز تخلیه کنه. میخام شکایت کنم ولی آیا این که یک اتاق خالی کرده وسایل گذاشتم البته کلید بهم نداده به این معنی هست که ملک تحویل من داده شده یا نه؟ ممنون میشم راهنمایی کنید.

    • سلام و درود
      اگر قصد اقامه دعوی دارید زودتر اقدام کنید به شرطی که در مبایعه نامه در این خصوص شرط کرده باشید. و الا تحویل دادن یک اتاق بی فایده است چون میخواد با این ترفند بگه من ملک را تحویل تان دادم.تا خسارت ندهد. ولی اگر قصد طرح دعوی ندارید و تحویل گرفتن ملک الویت دارد پس زودتر اتاق را تحویل بگیرید و برای بقیه هم اقدام کنید.

  8. با سلام یک واحد آپاتمان خریداری نمودم وتاریخ تحویل آن یکم شهریور بوده در ضمن ملک فوق را خام خریداری کرده ام حال صاحب ملک میگه چون تواز سر برج شما مشغول کابینت وزدن دکور بودید دیر کرد شامل من نمیشه آیا درسته در ضمن درحال حاضر ملک فوق نه برق دارد ونه گازواسانسور

    • سلام و درود
      سوال شما روشن نیست . به طور کلی اگر تعهد به تحویل کامل با قابلیت بهره برداری داشته ولی ملک را خام تحویل گرفتید این موضوع باید صورتجلسه بشود تا بتوانید دیرکرد مطالبه کنید ولی اگر با شرط خام بودن خریدید دیرکرد شما براساس شروط قرارداد یا مبایعه نامه تان خواهد بود. در هر حال برای دریافت پاسخ صحیح و دقیق لازم است در طرح سوال حقوقی دقت کنید تا مشاور مناسب دریافت کنید.

  9. سلام خسته نباشید
    خانه ای فروختم به مبلغه ۱۰۰ میلیون سال ۹۳
    که مبلغ ۵۰ میلیون زمانه نوشتن قولنامه و
    ۹میلیون به فاصله دوهفته گرفتم
    گه خریدار واملاک این نه میلیون رو تبدیل به ۹۰ میلیون تومان کردن حدود ۴سال سال بلاتکلیف بودم که قاضی خریدار رو محکوم کرده ولی حکم تخلیه خانه رو گرفته

    • سلام و درود
      سوال شما کامل نیست و قسمتی هم ناقص است.
      در این موارد به طور کلی فروشنده باید مطالبه الیافی ثمن معامله و خسارت دیر کرد را مطرح کند و خریدار هم الزام به تنظیم سند و تحویل که در صورت اجرای حکم شما باید تخلیه کنید اما اگر به رای اعتراض کنید به تاخیر نیفتد و میتوانید در تجدیدنظر مطرح کنید که تحویل منوط به پرداخت طلب و همزمان باشد یعنی شما حق حبس دارید. بهتر است با وکیل امور ملکی مشاوره حضوری انجام بدهید.

  10. در صورتی که تمام پول خرید خانه پرداخت شده باشد و زمان تخلیه مشخص نشده باشد تا چه زمان فرصت دارد که خانه را تخلیه کند

    • سلام و درود
      هر وقت شما درخواست کنید باید ملک را تخلیه و تحویل بدهد. اگر خسارت تعیین کرده باشید بصورت روزانه از زمان درخواست شما قبال وصول است.
      توصیه میکنم نسبت به ارسال اظهارنامه برای طرف اقدام کنید.

  11. سلام و ارادت
    بنده آپارتمان پیش خرید کردم و در قولنامه یکی از تعهداد این بود که کف پارکینگ از نوع سنگ خوب اجرا میشه، ولی موزاییک کرده. راهکار چیست؟ سپاس

    • سلام و درود
      میتوانید از طریق دادگاه محل وقوع ملک اقامه دعوا کنید به خواسته الزام به انجام تعهد و اجرای سنگ در کف پارکینگ مطابق قرارداد. ضمنا می توانید از طریق شورای حل اختلاف مبادرت به تامین دلیل نیز کنید و سپس اقامه دعوا نمایید.

  12. با سلام
    پس از امضای مبایعه نامه و پیش از دفترخانه، در صورتی که خریدار خانه را (با ارایه سند پیشین و مبایعه نامه به بنگاه) اجاره دهد، اجارخ دریافتی متعلق به خریدار است یا فروشنده؟

    • سلام و درود
      اگر ملک به خریدار تحویل داده شده باشد قاعدتا اجاره بها برای خریدار است ولی اگر تحویل خریدار نشده باشد نیاز به توافق دارد و هیچ قانون خاصی ندارد بنابراین فروشنده با توجه به زمان دریافت الباقی ثمن معامله و موعد سند می تواند در مبایعه نامه شرط کند تا زمان تنظیم سند و پرداخت الباقی مبلغ قرارداد اجاره بها متعلق به او باشد و خریدار هم اگر آن را امضا کند همین شرط ملاک عمل است.
      البته در سوال شما در خصوص اینکه ملک الان به خریدار تحویل داده شده است اشاره ای نکردید اما از فحوای سوال به نظر می رسد تحویل داده اید.

  13. باعرض سلام آیا خریدار قولنامه بسته تا زمان سند مستاجر بیاورد و کلید تحویل داد با توجه به اینکه ۴۵ درصد پول تحویل داده

  14. سلام
    خسته نباشید
    حالااگرمتاسفانه این اشتباه روکردیم ومتوجه شدیم که خریدارپول کافی برای تحویل ملک ندارد
    ودرقراردادهم ذکرشده بودکه باقیمانده پس ازتخلیه نقداتصفیه وبه خریدارتحویل میگردد
    وضرروزیان روزانه هم درصورت عدم تعهدات تعیین شده بود
    بایدچه کنیم
    تخلیه کنیم وبعدشکایت
    یاتخلیه نکنیم
    تاطرف مقابل شکایت کند
    درصورت تخلیه نکردن
    تکلیف ضرروزیانی که بایدبپردازیم چه میشود؟؟؟؟

    • سلام و درود
      بستگی به شیوه نوشتن شرط دارد. به هر حال اگر تعهد به تحویل دادید ناگزیر از تخلیه هستید و الا باید خسارت بپردازید. مگر اینکه تحویل و دریافت وجه همزمان باشد.

دیدگاه‌تان را بنویسید: