برنامه زمانبندی در قرارداد مشارکت

چرا نوشتن برنامه زمانبندی در قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت دارد؟

طبق قانون مدنی عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر متعهد به انجام امری شوند و مورد توافق آنها باشد.

یکی از عقود یا قراردادهای مهم که در آژانسهای مسکن نوشته میشود، قرارداد مشارکت در ساخت است. قراردادی که نوشتن آن کار سادهای نیست.

قرارداد مشارکت در ساخت بخشهای مختلفی دارد که در زمان نوشتن آن باید دقت لازم را به عمل آورد تا خطری مالک یا سازنده را در آینده تهدید نکند.

هدف از نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت این است که مالک زمین یا ملک کلنگی را در اختیار سازنده قرار بدهد تا او در مدت معین روی آن ساختمان جدید بنا کند. آنچه برای مالک در این قرارداد اهمیت دارد این است که سازنده ضمن اجرای تمام تعهداتش، واحدها و سهم مالک را به موقع به او تحویل بدهد.

تاریخ و مدت در قرار داد مشارکت در ساخت

اگر سازنده نتواند در مدت تعیین شده ملک را به مالک تحویل بدهد، مالک احتمالاً با مشکلات زیادی مواجه میشود. علت بسیاری از مشکلات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت به موضوع تنظیم غیر فنی و نامناسب برنامه زمانبندی آن بر میگردد.

اخیراً در یکی از مشاورهها با قرارداد مشارکت در ساختی مواجه شدم که برای من خیلی جالب بود. این قرارداد توسط فرزند یکی از چند مالک نوشته شده بود که کارگر ساده یک ادارهای بود و برای اینکه کمکی به پدرش و سایر مالکین کند و پولی را بابت تنظیم قرارداد به مشاور املاک پرداخت نکنند خودش روی دو برگه کاغذ A4 آنرا نوشته بود.

این قرارداد نه تنها فاقد تاریخ تنظیم بود بلکه در آن اینگونه شرط شده بود که؛ طرف دوم (سازنده) باید ظرف ۱۵ ماه ساختمان را تکمیل کند و به طرف اول تحویل بدهد و پس از آن شش ماه برای اخذ پایانکار و پس از آن شش ماه برای اخذ سند ملک اقدام شود.

اکنون چهار سال از زمان نوشتن قرارداد گذشته است و ملک در مرحله ۷۰درصد پیشرفت فیزیکی است. هیچگونه ضمانت اجرایی (حتی یک ریال) در قرارداد پیشبینی نشده است.

برنامه زمانبندی در قرارداد مشارکت

آنچه در این قرارداد در قسمت تاریخ انجام تعهدات سازنده قابل توجه است، این است که هیچ تاریخ شروعی برای برای لحاظ کردن ابتدای مهلت ۱۵ ماهه پیشبینی نشده است یا باید از زمان اخذ جواز ساخت باشد و تاریخ تخلیه ملک توسط طرف اول و تحویل آن به سازنده، که این موضوع نیاز به رسیدگی قضایی دارد.

ضمناً چون هیچ ضمانت اجرایی برای عدم یا تأخیر در انجام تعهدات پیشبینی نشده است لذا آقای سازنده نگران فوت وقت و گذر زمان نیست.

من به شخصه در هنگام نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت خیلی روی جدول و برنامه زمانبندی قرارداد مشارکت در ساخت کار میکنم و آن را به گونهای تنظیم میکنم که برای هر مرحله از اجرای مفاد قرارداد مهلت دقیقی تعیین شود و برای هر مرحله ضمانت اجرای مناسبی مانند حق فسخ یا وجه التزام در نظر گرفته میشود تا از این طریق سازنده خود را از ابتدا ملزم به اجرای تعهداتش بداند وگرنه باید منتظر نتایج زیانبار این گونه بیدقتیها و سادهاندیشیها باشد.