آشنایی با انواع سندهای ملکی

انواع سند ملکی

انواع سند ملکی
انواع سند ملکی

آشنایی با انواع سند ملکی

مقدمه

وقتی قصد خرید یک ملک یا زمین را دارید قبل از هرکاری باید با انواع سند ملکی آشنا شوید و اسناد و مدارک و بنچاق آن را به دقت بررسی کنید. البته در کنار این موضوع باید به کاربری ملک هم توجه نمایید تا متناسب با هدف شما از خرید آن باشد وگرنه به واسطه موانع قانونی از جمله مقررات شهرداری، نمی تواند از یک ملک برخلاف نوع کاربری ان استفاده کنید.

سند چیست؟ 

سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد و سند بطور کلی به دو نوع سند رسمی و سند عادی تقسیم می شود.

حتما بخوانید : الزام به تنظیم سند رسمی ملک و ۳ نکته طلایی آن

انواع سند ملکی

۱ – سند رسمی:

سند رسمی چیست ؟

انواع سند ملکی
انواع سند ملکی
  • اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند سند رسمی است. با این توضیح سند مالکیت یا سند منگوله دار ملک جزء اسناد رسمی است یا اجاره نامه ای که در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم می شود جزء اسناد رسمی محسوب می شود.

حتما بخوانید : هنگام تعیین دفترخانه محل تنظیم سند ملک چه خط قرمزهایی وجود دارد؟

۲ – سند عادی :

سند عادی چیست ؟

انواع سند ملکی
انواع سند ملکی
  • هر سند و نوشته ای که فاقد شرایط سند رسمی باشد جزء اسناد عادی است مانند مبایعه نامه یا قولنامه های ملکی یا اجاره نامه های تنظیمی در آژانس های مسکن.

هر کدام از سند ها در کدام دسته بنده قرار میگیرند عدی یا رسمی ؟

سند قطعی

سند قطعی چیست ؟

انواع سند ملکی
انواع سند ملکی

در زمان خرید خانه یا هر ملک بهترین گزینه برای خریدار، خریدن ملک هایی است که دارای سند قطعی می باشد. این نوع سند معروف هستند به سند مالکیت منگوله دار یا سند تک برگی که از طرف ادارات ثبت اسناد و املاک هر شهرستان صادر می شود. سند های قطعی جزء اسناد رسمی به حساب می آیند.

سند قولنامه ای

سند قولنامه ای چیست ؟

انواع سند ملکی
انواع سند ملکی

همان اسناد عادی هستند که تحت عنوان قولنامه یا مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده تنظیم می شوند. ارزش این نوع اسناد هرچند پائین تر از سند رسمی یا قطعی است اما به هرحال از نظر شرعی معتبر هستند و در محاکم اعتبار دارند. ضمنا مخاطراتی هم دارند مانند خرید و انتقال مال غیر.

حتما بخوانید : خرید مال غیر و داستانی واقعی در باره آن : هیچ ارزونی بی دلیل نیست!

سند شورایی

سند شورایی چیست ؟

معمولا در زمان قدیم در نقاطی که دریافت یا صدور سند رسمی برای املاک ضروری نبود، از اسناد و نوشته هایی استفاده می شد که توسط دهیار یا شورای روستا یا کدخدا تنظیم و به امضای معتمدین ده یا روستا می رسید و همان ملاک و دلیل مالکیت فروشنده نسبت به ملک محسوب می شد که هنوز هم در دست بسیاری از مالکین قدیمی این نوع سندها یعنی سندهای شورایی دیده می شود و جزء اسناد عادی هستند اما کمی معتبرتر از سند قولنامه ای می باشند.

حتما بخوانید : خرید آپارتمان با چاشنی مستحق للغیر

سند رهنی

سند رهنی چیست ؟

اگر کسی بابت بدهی یا دریافت وام ملک خود را در رهن دیگری یعنی مرتهن ببرد در این حالت یک سند رهن بین مالک و مرتهن بسته می شود در سند مالکیت ملک هم به موضوع در رهن بودن آن اشاره می شود.

خرید این نوع ملک ها جایز نیست چون ممکن است پس از معامله طلبکار یا همان مرتهن (مثلا بانک وام دهنده) آن را تایید نکند در این حالت می تواند نسبت به ابطال مبایعه نامه اقدام کند.

حتما بخوانید : شیوه تنظیم سند ملکی که در رهن بانک است

حتما بخوانید : قوانین فروش ملک در رهن بانک

سند وقفی

سند وقفی چیست ؟

زمین و املاکی که از سوی مالک اولیه وقف به منظور امور خیریه یا مذهبی یا غیره شده باشد، عملاً هرگونه خرید و فروش آن ممنوع و باطل می باشد بنابراین در حد امکان از خرید املاک وقفی به خاطر محدودیت های قانونی خودداری نمائید.

البته در برخی مناطق املاک وقفی یا اجاره اداره یا سازمان اوقاف از سوی مالک قابل انتقال یا اجاره به غیر هستند.

حتما بخوانید : رازهای فروش املاک وقفی!

ملک های وقفی به این گونه هستند که عرصه آنها اصولا وقف است و هیچگونه معامله ای نسبت به آن انجام نمی شود جزء به عنوان اجاره با اجازه اداره اوقاف. از طرفی اوقاف بعضاً به مستاجر اجازه ساخت و ساز و احداث اعیانی می دهد و برای اعیانی ممکن است سند مالکیت صادر شود. بنا براین موقوع خرید ملک به موضوع وقفی بودن و مالکیت عرصه و اعیان ملک فروشنده باید توجه کافی نمائید.

سند اصلاحات ارضی و اسناد نسقی چیست ؟

طبق قانون اصلاحات ارضی به زارعین و کشاورزانی که در زمان رژیم قبلی روی زمان ارباب ها کار می کردند حقی تحت عنوان نسق داده شد که چون عمل آنها باعث آبادانی زمین ها می شد لذا می توانستند اقدام به دریافت سند رسمی یا اسناد بنچاقی کنند البته حق نسق فقط باعث ایجاد حق کشاورزی و زراعت روی زمین می شود و نه مالکیت نسبت به ملک، مگر اینکه موضوع مالکیت از طریق دادگاه به اثبات برسد.

در پایان که با انواع سند ملکی آشنا شدیم خاطر نشان می گردد که قبل از معامله اسناد و مدارک و بنچاق آن را شخصا مطالعه و بررسی کنید اگر نگران برخی مخاطرات قانونی هستید می توانید از وکیل امور ملکی یا دستیار شخصی برای حضور در جلسات مذاکرات و معاملاتی استفاده کنید تا با تضمین و اطمینان قلبی بالاتری معامله کنید.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

اشتراک گذاری این مطلب

2 thoughts on “آشنایی با انواع سندهای ملکی”

  1. باسلام و احترام خدمت استاد گرامی
    ضمن تشکر از مطالب آموزنده شما ، باستحضار می رساند
    ۱- حق نسق که در استانهای مختلف اسامی متفاوت دارند مانند حق ریشه ،حق تبرتراشی ، حق کارافه ، حق کردزراعی، حق بن و ریشه ، حق دسترنج رعیتی،حق آب و گل و ….، حقی است که زارعین با کار مستمر روی زمین به این حق می رسیدند والان هم می رسند چیزی شبیه سرقفلی وحق آبادانی به آنان تعلق می گرفت البته این حق در تمام شهرهای کشور بین زارعین مرسوم نبوده است و درمناطقی اصلا چنین چیزی را قبول ندارند ولی در بسیاری از استانها این حق به زارعین تعلق می گرفته است و آنها نیز با این حق آشنایی دارند و آنرا طلب می کنند . دولت ودستگاه قضایی و قوانین ما نیز نیز آنرا قبول دارد و احکامی بنفع زارعین صادر کرده است .اما برای این حق ، سند مالکیتی صادر نمی شد.فلذا افراد در هنگام معامله اراضی کشاورزی وباغات باید مواظب باشند کسی مدعی این حق نباشد و بوضوح در قراردادها ذکر شود وتعیین تکلیف گردد که چه کسی باید پاسخگو افراد مدعی حق ریشه باشند.لازم به ذکر است حتی کسانی که یک سال هم روی زمین کار می کرده اند ممکن است مدعی شوند و درمواردی این حق به آنان داده شده است.تنها مسئله کاشت درخت هم نیست . زراعت گندم وجو و امثالهم نیزشامل می باشد.برای اطلاع بیشتر می توانید به کتاب نسق آقای عباس بشیری مراجعه کنید البته همه این موارد در آن نیست.
    ۲-در زمان اصلاحات ارضی زمین هایی که از طرف اربابان در اختیار زارعین بودندتقسیم شد و سهمی همراه با سند رسمی به زارعین داده شد به نام سندهای نسقی . برای خود اربابان نیز سهمی در نظر گرفته شد.قبلا این سندهای نسقی که مانند بنچاق هستند صرفا قابل انتقال به زارع همان منطقه با اجازه اداره کشاورزی بود ولی بعدها ودر زمان جمهوری اسلامی این مسئله را برداشتند و الان در دفترخانه ها قابل نقل و انتقال هستند. این اسناد مشاع می باشند.
    ۳-ما انواع سندهای بیشتری داریم .مانند سند شاهنشاهی ، سند حاکم شرعی ، سند زمین شهری ، سند بنیادی ،سند عرصه ، سند اعیانی، سندطلق، سندمشاعی و…
    بنظرم آمد این مطلب را خدمت شما بنویسم. موفق باشید.۹۸/۲/۲۰

دیدگاه‌تان را بنویسید: