دعوای الزام به فک رهن

الزام به فک رهن

دعاوی الزام به فک رهن

پیش از آنکه بخواهیم دعوای الزام به فک رهن را شرح بدهیم لازم است که معنای چندین اصطلاح حقوقی مرتبط با رهن را بدانیم. عقد رهن یکی از عقود معین است که در قانون مدنی تعریف شده است و مقرراتی برای آن پیش بینی شده است.

عقد رهن چیست ؟

عقد رهن مثل هر عقد یا قراردادی حداقل دو طرف دارد. رهن عقدی است که به موجب آن شخصی بابت بدهی که به دیگری دارد یا بابت وامی که از بانک اخذ کرده مالی را به طلبکار یا بانک وام دهنده تحت عنوان وثیقه می دهد. به مدیون یا بدهکار در عقد رهن اصطلاحاً راهن و به طلبکار یا بانک وام دهنده نیز مرتهن و به وثیقه موضوع عقد رهن مال مرهونه گفته می شود.

البته در عرف اجاره ملک نیز اصطلاع رهن زیاد شنیده می شود در حالی که قرارداد منعقده رهن نیست و صرفا اجاره ملک است. وقتی مالک ملک خانه اش را در مقابل وجهی به عنوان قرض الحسنه و مبلغ ناچیزی مثلا هزار ریال اجاره بهای ماهیانه واگذار می کند در اینجا ما با عقد اجاره مواجه هستیم و نه عقد رهن که تاثیر این دو عقد در زمان پایان مدت قرارداد و عدم تخلیه و تحویل ملک مشخص می شود. چون ملک رهنی قابلیت تخلیه فوری مندرج در ماده ۲و۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶را ندارد.

اگر از کسی ملکی خریداری نمودید و فروشنده قبلاً از بانک روی همین ملک وام دریافت کرده باشد، معمولاً آن ملک به عنوان وثیقه در رهن بانک یعنی راهن قرار می گیرد. در عرف جاری بانک ها در سند رهنی بانک ضمن اقرار به تحویل و تصرف مال مرهونه یعنی همان ملک، آنرا در اختیار وام گیرنده قرار میدهد اما بانک شرط می کند تا زمان تصفیه کامل بدهی، وام گیرنهد حق هیچ گونه معامله ای را نسبت به آن ملک برای حفظ حقوق مرتهن یعنی بانک ندارد و کلیه معاملات بعدی باطل است. اما در عمل شاهد هستیم که چنین ملک هایی مورد معامله و خرید و فروش افراد قرا می گیرند و بانک ها نیز دخالتی در آن ندارند.

حتما بخوانید : از رهن تا فک رهن

وکیل متخصص دعاوی الزام به فک رهن و رویه کار او در دادگاه ها

این موضوع باعث شده که در عمل در دادگاه ها رویه های قضایی مختلفی در رابطه با دعوای الزام به فک رهن به وجود بیاید. بعضی از دادگاه ها دعاوی الزام به فک رهن را کلا نمی پذیرند چون معتقدند این اقدام در تعارض با حقوق بانک است. بنابراین خریدار نمی تواند صرفا سازنده ملک یا فروشنده را طر دعوا قرار بدهد. عده دیگری از محاکم و قضات اعتقاد دارند اگر ملکی در رهن بانک باشد خریدار نمی تواند با طرح دعوای الزام به اخذ سند رسمی ملک فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه بکند مگر اینکه در ستون خواسته دعوا یک خواسته دیگری تحت عنوان الزام به فک رهن را نیز اضافه کنند. برخی دیگر از محاکم نیز معتقدند که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به تنهایی کافی است و اگر ملک در رهن هم باشد نیازی به الزام به فک رهن نمی باشد چون فروشنده برای اینکه سند رسمی ملک را بنام خریدار بکند ناگزیر است ابتدا اقدام به فک رهن کند.

دعاوی الزام به فک رهن و مشکلات آن

از مسائل و مشکلات دیگر در موضوع الزام به فک رهن در خصوص ملک هایی است که طبق قرارداد مشارکت در ساخت بنا شده اند و سازنده قبلا وام مشارکت مدنی از بانک دریافت کزده و سپس مبادرت به پیش فروش یا فروش واحدهای آپارتمانی کرده است و به دلایلی نتوانسته بدهی اش را تصفیه کند و بانک او را جریمه کرده است و چون ملک در رهن بانک است و بدهی مربوط به وام سنگین و از عهده خریدار یا خریداران خارج است در این شرایط یکی از مشکلات خریداران این قضیه است که اگر دادگاه حکم به الزام به فک رهن و الزام به اخذ سند رسمی ملک بر علیه سازنده یا فروشنده آپارتمان بدهد ولی سازنده فراری باشد یا مالی برای پرداخت بدهی و وام نداشته باشد شیوه اجرای حکم دادگاه چگونه است؟ و چه کسی باید نسبت به تصفیه وام و دیرکرد آن اقدام کند؟ آیا خریدار خودش می تواند اقدام به پرداخت بدهی و وام بانک کرده و سپس طلبش را از سازنده یا فروشنده مطالبه بکند؟

اگر قصد دارید در خصوص موضوع این وکیل دعاوی ملکی بگیرید، اگر خواهان یا خوانده این دعوی ملکی هستید و می خواهید یک وکیل شایسته و باتجربه در انواع پرونده های ملکی وکالت شما را در دادگاه بر عهده بگیرد تا شما با ریسک کمتر و اطمینان بیشتر در جلسه دادرسی وارد شوید، لطفا فرم ذیل این صفحه را تکمیل کنید و اسنادی را که مربوط به دعوا و پرونده می باشد را حتی المقدور ضمیمه کنید و در پایان روی دکمه ثبت درخواست کلیک کنید و منتظر تماس همکاران ما در اسرع وقت و یا ارسال پیامک باشید.


  • فایل ها را به اینجا بکشید

 

اشتراک گذاری این مطلب