افزایش خسارت روزانه در قرارداد مشارکت در ساخت و جلو گیری از آن
چگونه با قراردادن دیوار بتنی جلوی افزایش خسارت روزانه را در قرارداد مشارکت در ساخت بگیریم؟
زمانی که مالک و سازنده در حال تنظیم یا امضای قرارداد مشارکت در ساخت هستند توجهی به میزان خسارات قراردادی و یا همان وجه التزام نیستند. در بسیاری از قراردادها میزان وجه التزام یا خسارت قراردادی که مربوط به عدم یا تأخیر در انجام تعهد سازنده و یا مالک است، از دو حال خارج نیست. یکی اینکه یا مبالغ سنگین و غیر عادلانهای را در قرارداد مشارکت درج میکنند مثلاً روزانه ۵ میلیون تومان و یا مبلغ کم و ناچیزی را که تناسبی با حجم سرمایهگذاری در پروژه ساخت و ساز را ندارد. برای مثال دیده میشود که در یک قرارداد مشارکت در ساخت که ارزش کل سرمایهگذاری دوطرف بیش از دو میلیارد است، مبلغ وجهالتزام روزانه ۵۰ هزار تومان تعیین شده است که واقعاً به ضرر طرفین است چون مطابق با فلسفه وجودی وجهالتزام که اجبار متعهد به انجام تعهداتش است نمیباشد و او نگران تاخیر یا عدم انجام تعهدش نمیباشد چون مبلغ بیارزشی به عنوان خسارت تعیین شده است.
حتما بخوانید : چگونه از شرط پرداخت وجه التزام به عنوان یک ابزار حقوقی قدرتمند در قراردادهای ملکی استفاده کنیم؟ |
چه راهکاری برای تعیین وجهالتزام وجود دارد؟
به نظر من و با توجه به تجربهای که در این گونه پرونده های حقوقی دارم، بهتر است که ارزش کل پروژه را در نظر بگیرید و به دو شیوه میتوانید خسارت تعیین کنید. روش یا مدل اول، خسارت روزشمار و روش یا مدل دوم خسارت ثابت است.
برای روش روز شمار میتوانید به این شکل اقدام کنید مثلاً اگر حجم سرمایه مالک و سازنده روی هم یک میلیارد تومان است چهار صفر از آن کم کنید و به عدد ۱۰۰ هزار تومان میرسید. حال میتوانید عددی بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ هزار تومان را به صورت روزشمار در قرارداد تعیین کنید.
برای روش خسارت ثابت هم اگر حجم کل سرمایهگذاری را یک میلیارد تومان در نظر بگیریم، عددی بین ده تا سی درصد کل معامله یعنی بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان را میتوان به عنوان خسارت ثابت در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین کنید.
هر یک از این دو روش مزایا و معایبی دارند. مثلاً در روش اول باید زمان زیادی سپری شود تا خسارتهای روزانه به میزان قابل توجهی برسد. اما در روش دوم این یک مزیت محسوب میشود چون به محض اثبات تخلف فرد متخلف باید مبلغ سنگینی را به عنوان خسارت بپردازد.
اما در مقابل باید گفت، که مزیت روش اول این است که به واسطه تاخیر کوتاه مدت، محکوم به پرداخت خسارت سنگین نمیشوید اما همین موضوع برای روش دوم یک عیب محسوب میشود چون با اثبات حتی یک روز تاخیر در انجام تعهد باید خسارت سنگین پرداخته شود.
حتما بخوانید : آیا میدانید شرط مطالبه خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهد چیست؟ |
بهترین راهکار برای جلوگیری از خسارات سنگین چیست؟
پیشنهاد من این است که در تعیین خسارت ترجیحاً روش اول را در قراردادهای مشارکت در ساخت انتخاب کنید. چون در مبایعهنامه شاید روش دوم بهتر باشد.
وقتی از روش اول استفاده میکنید، برای اینکه مبادا مدت تاخیرات طولانی باشد و خسارت سنگینی به شما برسد، بهتر است در قسمت مربوط به تعیین میزان خسارت روزانه، شرط کنید که، این خسارات تا زمانی ادامه دارد که به سقف فلان مبلغ یا ده یا سی درصد کل ارزش قرارداد برسد و پس از آن خسارتی بابت تاخیر در عدم انجام تعهدات به متخلف تعلق نمیگیرد.
اما ممکن است بپرسید، این عادلانه نیست چون معلوم نیست تاخیرات تا چه مدتی به طول میانجامد و شاید طرفی که تاخیر داشته نخواهد و یا عملاً نتواند به تعهدش عمل کند در این وضعیت، طرف دیگر متضرر میشود.
در پاسخ من به شما پیشنهاد میکنم که در قرارداد و در تکمیل شرط قبلی اضافه کنید، که اگر متخلف با وحود به حد نصاب رسیدن خسارات نتواند و یا نخواهد به تعهداتش عمل کند، طرف دیگر حق فسخ قرارداد و اقدام به تسویه برابر ماده فلان را خواهد داشت.
اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید 
با سلام
در قرارداد مشارکت در ساخت، چنانچه سازنده در مدت معین قرارداد به تعهدات خودش عمل نکند و مثلا ۳۰% پیشرفت داشته باشد و من به عنوان مالک نخوام این قرارداد ادامه پیدا کنه چه راهکاری است؟
ضمانت اجرا (حق فسخ)هم پیشبینی نکردیم.
راهی برای فسخ هست؟
یا باید الزام به انجام تعهد بدیم؟
سلام و درود
فقط الزام به انجام تعهد و اگر توانش رو نداشت از دادگاه اجازه می گیرید که خودتان یا توسط سازنده دیگر ادامه کار رو انجام بدهید و از محل فروش سهم الشرکه سازنده هزینه ها و پرداخت کنید.
با سلام مالک زمینی با سازنده قرارداد مشارکت درساخت منعقد میکنند به این نحوه که سازنده در ازای زمبن دو واحد از اپارتمان را به مالک بدهد وتا تاریخ ۱/۸/۹۶ دو واحد را بنام مالک به طور رسمی منتقل نماید سازنده پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند بعداز ۳ ماه هنوز سند را بنام مالک انتقال نداده ایا مالک می تواند خسارت عدم انتقال سند (وجه التزام )را از سازنده که در قرارداد هم قید نگردیده مطالبه کند البته در قرارداد تصریح شده چنانچه مالک به نسبت سهم سند عرصه را بنام سازنده منتقل نکند روزانه باید۲۰۰هزارتومن خسارت عدم انتقال سند پرداخت کنه اماقسمت وجه التزام عدم انتقال ۲واحد سهم مالک خالی گذاشتن
سوال ۲_ ایا چون در این قرارداد وجه التزام عدم انتقال سند ۲واحد سهم مالک تعیین نشده می توانیم برا مطالبه خسارت عدم انتقال به قانون پیش فروش ساختمان رجوع کنیم
سلام و درود
۱- خیر
۲-خیر
دلبخواهی نیست. باید مبنای قانونی یا قراردادی داشته باشد
سلام…یه سوال دارم….
من یه آپارتمان از یه آقایی خریدم که اون آقا از یه سازنده پیش خرید کرده بود….من خریدم ساختمون نیمه کاره بود…الان دو ساله که از موعد تحویل من گذشته…سازنده پوست کلفت پول خرج نمیکنه…الان این ساختمون نه واحدی، تقریبا ۳۰۰ میلیون خسارت تاخیر از سانده طلبکار هست… یا این ۳۰۰ میلیون میشه کل ساختمون رو تموم کرد…به نظر شما چه کنیم…
سلام و درود
باید علیه فروشندگان قبلی و مالک اصلی و سازندگان اقامه دعوا کنید. شما نمی توانید از سازنده خسارت دریافت کنید چون مستقیما از او پیش خرید نکرده اید. خسارات قراردادی قابل مطالبه هستند و می توانید از محل آن جهت تکمیل بنا اقدام کنید.