چگونه با قراردادن دیوار بتنی جلوی افزایش خسارت روزانه را در قرارداد مشارکت در ساخت بگیریم؟

 افزایش خسارت روزانه در قرارداد مشارکت در ساخت و جلو گیری از آن

 

افزایش خسارت روزانه در قرار داد مشارکت در ساخت و جلو گیری از آن
افزایش خسارت روزانه در قرار داد مشارکت در ساخت و جلو گیری از آن

 

چگونه با قراردادن دیوار بتنی جلوی افزایش خسارت روزانه را در قرارداد مشارکت در ساخت بگیریم؟

زمانی که مالک و سازنده در حال تنظیم یا امضای قرارداد مشارکت در ساخت هستند توجهی به میزان خسارات قراردادی و یا همان وجه التزام نیستند. در بسیاری از قراردادها میزان وجه التزام یا خسارت قراردادی که مربوط به عدم یا تأخیر در انجام تعهد سازنده و یا مالک است، از دو حال خارج نیست. یکی اینکه یا مبالغ سنگین و غیر عادلانه­ای را در قرارداد مشارکت درج می­کنند مثلاً روزانه ۵ میلیون تومان و یا مبلغ کم و ناچیزی را که تناسبی با حجم سرمایه­گذاری در پروژه ساخت و ساز را ندارد. برای مثال دیده می­شود که در یک قرارداد مشارکت در ساخت که ارزش کل سرمایه­گذاری دوطرف بیش از دو میلیارد است، مبلغ وجه­التزام روزانه ۵۰ هزار تومان تعیین شده است که واقعاً به ضرر طرفین است چون مطابق با فلسفه وجودی وجه­التزام که اجبار متعهد به انجام تعهداتش است نمی­باشد و او نگران تاخیر یا عدم انجام تعهدش نمی­باشد چون مبلغ بی­ارزشی به عنوان خسارت تعیین شده است.

حتما بخوانید : چگونه از شرط پرداخت وجه التزام به عنوان یک ابزار حقوقی قدرتمند در قراردادهای ملکی استفاده کنیم؟

چه راهکاری برای تعیین وجه­التزام وجود دارد؟

به نظر من و با توجه به تجربه­ای که در این گونه پرونده­ های حقوقی دارم، بهتر است که ارزش کل پروژه را در نظر بگیرید و به دو شیوه می­توانید خسارت تعیین کنید. روش یا مدل اول، خسارت روزشمار و روش یا مدل دوم خسارت ثابت است.

برای روش روز شمار می­توانید به این شکل اقدام کنید مثلاً اگر حجم سرمایه مالک و سازنده روی هم یک میلیارد تومان است چهار صفر از آن کم کنید و به عدد ۱۰۰ هزار تومان می­رسید. حال می­توانید عددی بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ هزار تومان را به صورت روزشمار در قرارداد تعیین کنید.

برای روش خسارت ثابت هم اگر حجم کل سرمایه­گذاری را یک میلیارد تومان در نظر بگیریم، عددی بین ده تا سی درصد کل معامله یعنی بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان را می­توان به عنوان خسارت ثابت در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین کنید.

هر یک از این دو روش مزایا و معایبی دارند. مثلاً در روش اول باید زمان زیادی سپری شود تا خسارت­های روزانه به میزان قابل توجهی برسد. اما در روش دوم این یک مزیت محسوب می­شود چون به محض اثبات تخلف فرد متخلف باید مبلغ سنگینی را به عنوان خسارت بپردازد.

اما در مقابل باید گفت، که مزیت روش اول این است که به واسطه تاخیر کوتاه مدت، محکوم به پرداخت خسارت سنگین نمی­شوید اما همین موضوع برای روش دوم یک عیب محسوب می­شود چون با اثبات حتی یک روز تاخیر در انجام تعهد باید خسارت سنگین پرداخته شود.

حتما بخوانید : آیا میدانید شرط مطالبه خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهد چیست؟

بهترین راهکار برای جلوگیری از خسارات سنگین چیست؟

پیشنهاد من این است که در تعیین خسارت ترجیحاً روش اول را در قراردادهای مشارکت در ساخت انتخاب کنید. چون در مبایعه­نامه شاید روش دوم بهتر باشد.

وقتی از روش اول استفاده می­کنید، برای اینکه مبادا مدت تاخیرات طولانی باشد و خسارت سنگینی به شما برسد، بهتر است در قسمت مربوط به تعیین میزان خسارت روزانه، شرط کنید که، این خسارات تا زمانی ادامه دارد که به سقف فلان مبلغ یا ده یا سی درصد کل ارزش قرارداد برسد و پس از آن خسارتی بابت تاخیر در عدم انجام تعهدات به متخلف تعلق نمی­گیرد.

اما ممکن است بپرسید، این عادلانه نیست چون معلوم نیست تاخیرات تا چه مدتی به طول می­انجامد و شاید طرفی که تاخیر داشته نخواهد و یا عملاً نتواند به تعهدش عمل کند در این وضعیت، طرف دیگر متضرر می­شود.

در پاسخ من به شما پیشنهاد می­کنم که در قرارداد و در تکمیل شرط قبلی اضافه کنید، که اگر متخلف با وحود به حد نصاب رسیدن خسارات نتواند و یا نخواهد به تعهداتش عمل کند، طرف دیگر حق فسخ قرارداد و اقدام به تسویه برابر ماده فلان را خواهد داشت.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


اشتراک گذاری این مطلب

2
دیدگاه بگذارید

avatar
1 موضوع دیدگاه ها
1 تعداد پاسخ به موضوعات
0 دنبال کننده ها
 
Most reacted comment
داغترین دیدگاه ها
2
وکیل فولادیطاها صدر
طاها صدر
طاها صدر

سلام…یه سوال دارم….
من یه آپارتمان از یه آقایی خریدم که اون آقا از یه سازنده پیش خرید کرده بود….من خریدم ساختمون نیمه کاره بود…الان دو ساله که از موعد تحویل من گذشته…سازنده پوست کلفت پول خرج نمیکنه…الان این ساختمون نه واحدی، تقریبا ۳۰۰ میلیون خسارت تاخیر از سانده طلبکار هست… یا این ۳۰۰ میلیون میشه کل ساختمون رو تموم کرد…به نظر شما چه کنیم…