اشتباه مرگبار یک مشاور املاک در پیش فروش آپارتمان

در یکی از پرونده های کیفری که متعلق به یکی از مشاورین املاک در تهران بود به اتهام مشارکت در فروش و انتقال مال غیر به عنوان وکیل وارد پرونده شدم و وکالت این مشاور املاک را بر عهده گرفتم. او که ناخواسته و بدون سوء نیت یک اشتباه مرگباری را هنگام فروش یک اپارتمان مرتکب شده بود به دستور مقام قضایی بازداشت شد و بعد از چند روز با وثیقه آزاد گردید.

بعد از مشاوره ای که با این مشاور املاک داشتم توضیح داد که ماجرای حقوقی وی اینگونه رقم خورد که یک روز عصر که در دفترش بوده یک فردی که سازنده آن منطقه بوده به وی مراجعه می کند و درخواست میکند که یکی از واحدهای ساختمانی در دست ساختش را می خواهد پیش فروش کند و او مقدمات تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان را فراهم کند تا در یک وقت دیگر به همراه خریدار به دفتر او بیایند برای امضای قرارداد پیش فروش.

موکل من قرارداد پیش فروش آپارتمان تنظیم و کدرهگیری هم اخذ می کند و پس از تماس و هماهنگی به دفتر او می آیند و قرارداد را امضاء می کنند و می روند.

حدود سه ماه بعد فردی که خود را مالک طبقه پنجم یعنی آخرین طبقه همان ساختمان معرفی می کند به دفتر مشاور املاک می آید و ادعا می کند که ملک او به صورت غیر قانونی و بدون اجازه توسط این مشاور املاک به غیر فروخته شده و اگر قرارداد ار باطل نکند از او شکایت خواهد کرد.

پس از خروج این مراجعه کننده موکلم یعنی مشاور املاک موضوع این ماجرای حقوقی، با سازنده تماس می گیرد و داستان را از او می شنود. او  می گوید این ملک قبلاً به صورت تک واحدی بوده و الان دو واحدی شده و من سهم خودم را فروختم و آن فردی که مدعی فروش مال غیر است به من بدهکار است و چون بدهی اش را نداد من هم آنجا را تبدیل به دو واحد کردم و سهم خودم را پیش فروش کردم!

بله این مشاور املاک در یک دردسر حقوقی افتاد و ناخواسته مرتکب یک اشتباه مرگبار در پیش فروش اپارتمانی شده بود که قبلاً به شخص دیگری فروخته شده بود. اما به هر جهت آن فرد و مالکین علیه سازنده که حالا فراری شده بود شکایت کردند چون کاشف به عمل آمد که وی چند واحد دیگر را نیز به اشکال مختلف به غیر انتقال داده است.

خریدار اول و مالکین دست به یکی کردند و چون دسترسی به سازنده نداشتند علیه این مشاور املاک هم شکایت کردند با دو عنوان کیفری یکی مشارکت در فروش مال غیر و دیگیری هم به اتهام تنظیم غیر قانونی قرارداد پیش فروش آپارتمان که طبق قانونی که در سال ۱۳۸۹ وضع شده است جرم می باشد.

من که وارد پرونده شدم و ماجرای رخ داده شده را مطالعه کردم و حرف های مشاور املاک یعنی متهم ردیف دوم را شنیدم متوجه شدم اولاً او از تقسیم یک واحد به دو واحد و همچنین معامله قبلی آن طبقه بی اطلاع بوده و قبلاً کد رهگیری آن قفل نشده بود و از طرفی هم چون اتحادیه املاک تهران در سامانه ثبت معاملات املاک کشور امکان گرفتن کد رهگیری را برای قرارداد پیش فروش باز گذاشته بود و مشاورین املاک هم ملزم به اخذ کد رهگیری برای کلیه معاملات خود بودند لذا عدم سوء نیت موکلک را با ابزارهای حقوقی و مستندات قانونی و یک لایحه جامع ثابت کردم و خدارو شکر از مهلکه مرگباری که موکلم ناخواسته برایش به وجود آمده بود خلاص شد.

 

نکته حقوقی و آموزشی این ماجرا: هرچند قانون پیش فروش آپارتمان هرگونه پبیش فروش آپارتمان خارج از دفاتر اسناد رسمی را جرم تلقی کرده و آیین نامه اجرایی آن هم دو مرتبه صادر شده است اما هنوز سازوکار عملی برای اجرای این قانون وجود ندارد و اختلافاتی بین دستگاه ها در اجرای آن وجود دارد. اما با این حال به مشاورین املاک و پیش فروشندگان توصیه می شود که حتی الامکان از نوشتن و تنظیم قرارداد پیش فروش خودداری کنند و از راهکارهای قانونی دیگر برای فروش ملک خود که ظرفیت های ان در قانون مدنی و سایر قوانین پیش بینی شده است استفاده کنند.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

اشتراک گذاری این مطلب

2 thoughts on “اشتباه مرگبار یک مشاور املاک در پیش فروش آپارتمان”

  1. با عرض سلام
    با توجه به اینکه فرمودید ؛ ‘هرگونه پیش فروش آپارتمان خارج از دفاتراسنادرسمی جرم تلقی میگردد ‘
    ۱. آیا به هیچ عنوان نبایستی قرارداد یا قولنامه‌ای در دفاتر مشاوران املاک منعقد گردد!
    ۲. در صورتیکه قرارداد توسط مشاوران املاک تنظیم گردد ، لذا توضیح داده شود که فروشنده و خریدار ملزم به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی میباشند، آیا مسئولیت حقوقی از مشاوران املاک خارج میگردد!
    با تشکر

    • سلام و درود
      حتی اگر این قانون اجرا نمی شود اما باید رعایت شود. یعنی مشاورین املاک قانونا از تنظیم قرارداد پیش فروش نه تنها منع شده اند بلکه عمل آنها جرم تلقی شده و مجازات دارد. اگر در عمل این کار انجام می شود تبعات آن بر عهده متخلف است و چیزی که انجامش جرم تلقی شده دیگر راهی برای دور زدن آن و یا فرار از ان وجود ندارد و اگر هم هست ما پیشنهاد نمی کنیم. تنها کاری که میتوان انجام داد همان است که در بند دو اشاره کردید. به این شکل که شرط کنید که اولا این قرارداد صرفا یک پیش نویس است و تا زمانی که در دفتر اسناد رسمی طبق قانون پیش فروش آپارتمان و آیین نامه اجرایی آن تنظیم نشود فاقد اعتبار است. حتی می توانید برای مراجعه به دفترخانه هم زمان پیش بینی کنید مثلا یک هفته یا ده روز و برای عدم انجام تعهد وجه التزام قرار بدهید.

دیدگاه‌تان را بنویسید: