اختلافات میان موجر و مستاجر
موجر کیست؟
موجر کسی است که مالک ملک استیجاری است و یا مالک منافع آن است و حق انتقال منافع آن ملک را به غیر داشته باشد. مثلاً ممکن است شما ملکی را برای ۵ سال اجاره کرده اید و در ضمن اجاره نامه حق انتقال و اجاره دادن منافع آن را در مدت اجاره به غیر داشته باشید در این حالت شما مالک منافع هستید و می توانید با شخص دیگری اجاره نامه تنظیم کنید و در آن قرارداد شما هرچند مالک ملک نیستید اما موجر محسوب می شوید.
مستاجر کیست؟
مستاجر کسی است که از مال دیگری طی مدت معین و مبلغ معین و شرایط قراردادی استفاده می کند. مثلاً کسی که از منافع یک آپارتمان برای سکونت یا تجارت استفاده می کند در اجاره نامه مستاجر محسوب می شود.
مهمترین اختلافات میان موجر و مستاجر چیست؟
- عدم پرداخت اجاره بهاء از سوی مستاجر (اجور معوقه)
- پایان مدت اجاره و عدم تخلیه محل استیجاری توسط مستاجر
- خرابی وسایل و تاسیسات مکان استیجاری و مسئولیت پرداخت هزینه های آن
- نیاز موجر به محل استیجاری و طرح دعوای تخلیه به علت نیاز شخصی
- ادعای مستاجر مبنی بر سرقفلی و یا حق کسب و پیشه در هنگام تخلیه ملک
- فروش ملک توسط موجر و درخواست تخلیه زودهنگام از مستاجر و مخالفت او
- تخلیه ملک توسط مستاجر و عدم استرداد ودیعه یا چک تخلیه از سوی موجر
- دعوای تخلیه محل استیجاری بدون وجود اجاره نامه کتبی
- عدم پرداخت هزینه انشعابات توسط مستاجر و قطه انشعابات
- تخلیه فوری خانه و آپارتمان اجاره ای
- سر و صدا و سلب آسایش همسایگان توسط مستاجر و به هم زدن آرامش ساختمان
- قرار دادن وسایل شخصی و اضافه در راه پله و یا پارکینگ
- و بسیاری از اختلافات و دعاوی معمول بین موجرین و مستاجرین
پایان اختلافات میان موجر و مستاجر
اختلافات میان موجر و مستاجر هیچ پایانی ندارد. جنس این دو با هم متفاوت است. هر کدام از مالکین و مستاجرین ساز خود را می زنند.دیدگاه و نگرش موجر و مستاجر به جایگاه خود قطعاً متفاوت از آن چیزی است که یک طرف نسبت به طرف دیگر دارد. مثلاً موجرین یا مالکان تصور میکنند چون مالک ملک هستند صرفنظر از وجود اجاره نامه بین آنها با مستاجر، هرکاری بخواهند می توانند بکنند و مستاجر هم یک موجود دست و پا بسته است و باید مطیع بی چون و چرا آنها باشد.
مستاجرین هم بعد از چند سال تجربه اجاره نشینی همه چم و خم زندگی در خانه و آپارتمان اجارهای را می آموزند و می دانند که چگونه باید با مریخی ها (مالکان) برخورد کنند.
اختلافاتی که معمولاً بین موجر و مستاجر رخ میدهد بیشتر به این دلیل است که آنها در ابتدا و شروع اجاره به جز شناخت محدود از یکدیگر و امضای اجاره نامه اطلاعات دیگری از همدیگر ندارند و اکثراً هم به واسطه عدم شناخت از یکدیگر با مشکل مواجه میشوند.
روش حل اختلافات میان موجر و مستاجر چیست؟
۱- روش مسالمت آمیزحل اختلافات میان موجر و مستاجر
بهتر است که هر مالک یا موجری برای خود یک شیوه نامه داشته باشد یعنی یک چیزی مثل اساسنامه آپارتمان ها و در شروع و ابتدای سکونت مستاجر یک نسخه از آن را در اختیار مستاجر قرار بدهند و یا از او بخواهند که ذیل آن را امضاء و اثر انگشت نماید. تا اختلافات میان موجر و مستاجر با توجه به این شیوه نامه به راحتی حل شود
اگر مالک یا موجر باشید طبق تجربه در مییابید که چه کارهایی ممکن است اعصابتان را خورد و داغون کند و چه انتظاراتی از مستاجر دارید تا با رعایت آنها با کمترین مشکل مواجه شوید و درگیر اختلافات میان موجر و مستاجر نشوید . اگر نتوانید در همان ابتدا بایدها و نبایدهایی را که مد نظرتان است به مستاجرتان گوش زد کنید ممکن است پس از مدتی دیگر نتوانید آنها را به او گوشزد کنید.
در مقابل اگر مستاجر هستید باید آگاه باشید که شما بابت مدتی که خانه یا آپارتمان یا مغازه ای را اجاره کرده اید باید اجاره بهایی بپردازید چون در مدت اجاره شما مالک منافع محل یا عین مستاجره هستید و نباید تعارف یا خجالتی داشته باشید.
بهتر است مستاجران خواسته ها و نیازها و خصوصیتشان را به موجرین اطلاع بدهند حتی قبل از امضای قرارداد اجاره تا اگر مورد پذیرش طرفین نبود بتوانند انتخاب دیگری داشته باشند وگرنه مطرح کردن عقاید و نظرات پس از امضای قرارداد فایده عملی خاصی ندارد. و شما را درگیر اختلافات میان موجر و مستاجر میکند
موجر و مستاجر میتوانند با امضای شیوه نامه یا مرام نامه تنظیمی فی ما بین خود زندگی مسالمت آمیز و شیرینی را در طی مدت اجاره تجربه کنند.
۲- روش قضایی حل اختلافات میان موجر و مستاجر
اگر بین موجر و مستاجر هر یک از اختلافات معمولی که مطرح کردیم اتفاق بیفتد و نتوانند از طریق معمول و مسالمت آمیز یا ریش سفیدی حل بکنند ناگزیر هستند که علیه یک دیگر در دادگاه یا شورای حل اختلاف طرح دعوا نمایند. اما با توجه به ریزه کاری هایی که در طرح هریک از دعاوی ناشی از اختلافات میان موجر و مستاجر وجود دارد توصیخ می شود از مشاوره حضوری با وکیل متخصص در حوزه دعاوی ملکی استفاده کنید و الا ممکن است زمان و هزینه سنگینی را متحمل شوید و به نتیجه مطلوبی نرسید.
در روش قضایی با توجه به خواسته دعوا دادگاه یا شورای حل اختلاف مبادرت به صدور رای می کند. از جمله احکامی که صادر می شود عبارتند از: حکم به تخلیه محل استیجاری، دستور تخلیه محل استیجاری، حکم به محکومیت مستاجر به پرداخت اجور معوقه و خسارت تاخیر تادیه، حکم به استرداد لاشه چک تضمین تخلیه از سوی موجر، حکم به جبران خسارات وارده به محل استیجاری، الزام موجر به تعویض یا تعمیرات اساسی در محل استیجاری، الزام موجر به پرداخت سرقفلی و یا حق کسب و پیشه مستاجر، الزام به موجر به تنظیم اجاره نامه رسمی . بسیاری از دعاوی دیگر که هر یک از موجر یا مستاجر می تواند علیه طرف دیگر مطرح کند.
اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید 
سلام اگر مستاجر دو ماه از پایان قرار داد بگذره ولی تخلیه نکنه باید چیکار کنیم
سلام و درود
به شورا مراجعه و درخواست دستور تخلیه کنید
اگر موجر قرار گذاشته باشد در منزل پمپ آب نصب کند و پشت قولنامه هم درج شده باشد ولی از اینکار سرباز زند چگونه میتوان او را به این کار وادار کرد. با تشکر
سلام و درود
باید از طریق دادگاه او را الزام به انجام تعهد کنید.
سلام و وقت بخیر
سال مستأجر تمام شده اما به علت شرایط کرونا خانه را تخلیه نمیکند.
به علت مسائل اخلاقی مایل به ادامه ماندن ایشان ندارم، رهن و اجاره بیشتری هم نمیخواهم اما نمیخواهم بماند.
گویا به علت کرونا اجازه تخلیه گرفتن سخت است.
راه حل چیست؟ ممنون
سلام و درود
برخی از شوراهای حل اختلاف دصستور تخلیه صادر میکنند. باید بروید جویا شوید و بهتر است از طریق شورا اقدام کنید تا حداقل آنجا از وی تعهد گرفته شود
با سلام مستاجر هستم موعد اجاره به سر آمده و لی موجر از اعاده ودیعه خودداری می کنه. ضمنا ملک به طور رهن کامل هست. اظهار نامه دادم جهت اعاده ودیعه و ذکر کردم در صورت عدم توجه از طریق قانونی اقدام خواهم کرد. با توجه به اوضاع کرونایی فعلی نمی خوام زیاد فشار وارد کنم حال با توجه به ارائه اظهارنامه ایا موجر بعدا می تونه مدعی زیان عدم تخلیه بشه؟ علیرغم تخلیه ملک هنوز کلید رو تحویل ندادم
سلام و درود
باید تخلیه کنید و تامین دلیل کنید و سپس کلید را نزد شورای حل اختلاف بسپارید و سپس اظهارنامه بدید به موجر که پول ودیعه را بدهد و کلید را دریافت کند. و الا باید اجرت المثل بپردازید به واسطه عدم تخلیه یا عدم اقدام قانونی.
سلام خسته نباشید . ملکی خریدم چک اول و دوم پاس شد اما مشکلی پیش اومده چک سوم هنوز پاس نشده و دراین ملک خریداری رو شده رو هم اجاره دادم تا دو روز دیگه باید تحویل بدم . ایا فروشنده میتواند فسخ معامله کند راهی هست که بتوانم چند روز فرصت بگیرم . فروشنده حاضر به فرصت نیست .
سلام و درود
اگر مهلت پرداخت گذشته باشد بستگی دارد در قرارداد چه ضمانت اجرایی پیش بینی شده باشد. بنابراین پرداخت بدهی مدتی کوتاه پس از موعد اصلی تاثیری در حق فسخ فروشنده ندارد. جهت اظهار نظر فنی و حقوقی باید قرارداد را ملاحظه کنیم. اگر تهران هستید به دفتر ما مراجعه نمایید. اگر شهرستان هستید با پرداخت هزینه از طریق واتس آپ با ما در ارتباط باشید.
۰۹۱۲۵۰۲۲۶۶۷
سلام استاد
مستاجری هستم در سال ۹۳ قراردادی نوشته شد برای اجاره . به بعد شفاهی بود . امسال در اخرین روز اجاره نشینی به استناد اجاره نامه سال ۹۳ با امضای فقط یک شهود ایا میتواند دستر تخلیه بگیره . در حالی که سندی در باب تمدید قرارداد بود و الان زیرش زده . سندش هم حضور اقوام در منزل و همچنین ارسال شبای بانکیش از طریق پست الکترونیکی . الان هم چند روزی دنبال منزل استجاری میگردم . چیز مناسب در خور شان پیدا نکردم . ممنون از کمک شما
سلام و درود
با یک امضا خیر. چون شرط تخلیه فوری وجود دو امضای شاهد است و الا مشمول زمان طولانی خواهد شد.نگران نباشید
با سلام و احترام
لطفا بفرمایید پرداخت هزینه هایی مانند تعمیر قفل در ورودی و یا تخلیه چاه بر عهده موجر است یا مستاجری که بیش از ۴ سال است در ملک اقامت دارد.
با تشکر
سلام و درود
تعمیرات بر عهده مستاجر است.
تخلیه چاه بر عهده موجر