Home / مطالب اعضای طلایی / مشارکت در ساخت یا مشارکت در باخت؟

مشارکت در ساخت یا مشارکت در باخت؟

مشارکت در ساخت یا مشارکت در باخت؟

از جمله قراردادهای مهمی که در بنگاه های معاملات ملکی در یک دهه اخیر نقش زیادی در تعاملات اقتصادی میان مالکان و سازندگان داشته که گاهی باعث خشنودی و خرسندی دو طرف قرارداد شده و در مقابل گاهی موجبات بروز بسیاری از ناملایمات و اختلافات حقوقی را فراهم نموده است، قراردادی است بنام ” مشارکت در ساخت” .

 

 

چرا قرارداد مشارکت در ساخت؟

نیاز به مسکن از همان ابتدای تولد بشر بر روی زمین از نیازهای طبیعی او بوده و در طول تاریخ برای رفع این نیاز دست به اقدامات گوناگون زده است. رفته رفته با رشد جمعیت و تقاضا برای تهیه مسکن و سرپناه و محدودیت امکانات شهری مانند زمین، موجب شد شهرها به جای رشد افقی به حالت عمودی گسترده شوند. و به جای خانههای یک طبقه و ویلاها، ساختمانهای چند طبقه و برجهای عظیم و سر به فلک کشیده ساخته شوند.
در چنین شرایطی ارزش زمین روی به افزایش گذاشت تا اینکه بسیاری از افراد توان خرید زمین را از دست دادند. در مقابل نیز بواسطه بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی، مالکان زمینها توان مالی لازم را برای ساخت و ساز نداشتند تا اینکه شیوه جدیدی از ساخت و ساز تحت عنوان مشارکت در ساخت بوجود آمد به این شکل که فردی ملک و زمین خود را به عنوان سرمایه در اختیار فرد دیگری که دارای فن و سرمایه بود ولی صاحب زمین نبود قرار میداد تا طی شرایط قراردادی و سهم مشخص بنا و ساختمانی را ایجاد نمایند.

 

 

خلا قانونگذاری و بروز اختلافات

هنوز در نظام حقوقی ایران قوانین و مقررات مخصوص و ویژه ای درباره قرارداد مشارکت در ساخت وضع و پیش بینی نگردیده است. از سویی نیز نمونه و تیپ ثابتی از سوی اتحادیه های مشاورین املاک سراسر کشور همانند مبایعه نامه و اجاره نامه تنظیم نشده است و این موضوع باعث شده افراد آکاه و نا آگاه عمداً و یا سهواً مبادرت به تنظیم قراردادهایی در زمینه مشارکت در ساخت نمایند که بجای حفظ منافع طرفین قرارداد، برعکس موجب شکست و باخت هر دو و یا یکی از آنها شده اند!

 

 

علت باخت و شکست در قراردادهای مشارکت در ساخت چیست؟

به راستی علت و دلیل اصلی شکست و بی نتیجه ماندن برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت چیست؟ چرا با وجودی که در ابتدای قرارداد دو طرف که با سلام و صلوات و خوبی و خوشی ذیل قرارداد را امضا و اثر انگشت نموده اند، رفته رفته و با پیشروی پروژه بجای تقویت حس همکاری و روابط دوستانه، برعکس با اختلاف و مشکلات عدیده مواجه می شوند به نحوی که شاهد یم جنگ تمام عیار میان سازنده و مالک خواهیم بود که هیچ راهی برای صلح و سازش جز مراجعه به محاکم قضایی و توقف پروژه باقی نخواهد ماند؟
بواسطه یک دهه فعالیت تخصصی اعم از آموزشی و وکالت و مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی مربوط به ده ها پرونده حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت، شاهد نمونه ای عجیب و قریبی بوده ام که متاسفانه به واسطه عدم رعایت بعضاً ساده ترین مسائل فنی و حقوقی موجبات سنگین ترین زیان های مالی و سهمگین ترین اختلافات حقوقی را فراهم کرده است. دیده شده که قرارداد مشارکت در ساخت یک پروژه 36 واحدی صرفا در یک برگ A4 و یا نهایتاً A3 تنظیم شده است؟! که جای تعجب فراوان دارد. زیرا حتی نوشتن مشخصات طرفین و مشخصات ملک بیش از یک برگ A4 فضای نوشتن نیاز دارد اما معلوم نیست چرا بعضی از مالکان و یا سازندگان انقدر بی دقتی و سهل انگاری به خرج می دهند. شاید فکر می کنند اگر خودشان تنظیم کنند و هزینه ای به یک وکیل و یا متخصص تنظیم قراردادها ندهند صرفه جویی کرده اند و به قول معروف برد کرده اند! غافل از اینکه هزینه باخت و شکست و تلاش در جبران آن به مراتب چندین برابر هزینه مشاوره قبل از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت خواهد بود و چه بسا برخی از قراردادها حتی با استخدام چندین وکیل خبره و با تجربه هم کاری از پیش نخواهد برد.
البته ناگفته نماند که گاهی با وجود نوشتن و تنظیم یک قرارداد فنی و حقوقی و محکم نیز، بواسطه برخی برداشت های ناصحیح و غیرمنطقی از مفاد قرارداد چه از سوی سازنده و یا مالک می تواند اخلال در اجرای پروژه را فراهم نماید هرچند با رجوع به دادگاه محکومیت طرف خاطی حتمی است اما طولانی شدن پروژه و مشمول زمان شدن نیز نوعی باخت و شکست محسوب می شود.
آنچه که تجربه ثابت کرده دلیل و علت اصلی و عمده باخت و شکست در قراردادهای مشارکت در ساخت به زمان تنظیم قرارداد برمی گردد که بواسطه بی اطلاعی و یا بی تجربگی یکی از طرفین یا هر دو و یا تنظیم ناصحیح قرارداد توسط شخص ثالثی مانند یک مشاور املاک بی تجربه، زیان ها و خسارات سنگین سنگین و هنگفت مالی و حقوقی و روحی را برای طرفین به بار می آورد، به نحوی که به جای موفقیت در مشارکت در ساخت شاهد باخت و شکست در قرارداد مشارکت در ساخت هستیم ( جهت کسب اطلاعات بیشتر به وب سایت وکیل رسمی به نشانی اینترنتی vakilrasmi.com مراجعه نمایید).

 

بایدها و نبایدهای قرارداد مشارکت در ساخت را بدانیم

در ادامه و قسمت آخر توجه شما را به چند نکته مهم تحت عنوان بایدها و نبایدهای قرارداد مشارکت در ساخت که برگرفته از کتاب جدیدم بنام شرح و راهنمای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت است جلب می کنم که بعنوان سازنده و یا مالک و یا مشاور املاک و مدیر یک آژانس معاملات ملکی باید در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به آنها توجه ویژه ای نمایید تا مبادا پس از تنظیم قرارداد و شروع تعهدات بواسطه خلاء قراردادی مواجه با اختلاف و گاهی با بن بست حقوقی مواجه نشوید.

 

1)- اگر سازنده هستید بدانید که:

– باید، قبل از تنظیم قرارداد ملاحظه کنید که آیا طرف اول یعنی مالک زمین یا ملک کلنگی، همینک و در حال حاضر قانوناً طبق سند مالکیت همان ملک نیز مالک و صاحب آن محسوب می شود یا خیر. چون ممکن است در سند مالکیت نام شخص ی ا اشخاص دیگری هم درج شده باشد مانند املاک مشاعی یا ورثه ای که بیش از یک مالک دارند اعم از اینکه صغیر باشند یا کبیر. در این حالت باید همه آنها شخصاً یا توسط ولی یا قیک یا وکیل خود زیر قرارداد را امضا نمایند. خصوصا اگر قرار است مبلغی بصورت بلاعوض به مالک داده شود.
– باید، بررسی دقیق نمایید که مالک یا مالکین قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، عین و یا منافع ملک موضوع قرارداد را قبلاً تحت عنوان بیع، اجاره، رهن و غیره به شخص ثالثی منتقل نکرده باشند و الا با معارض مواجه شده و پروژه با شکست حتمی مواجه می گردد.
– نباید، بدون رضایت و موافقت مالک از بانک یا موسسات مالی و اعتباری جهت انجام پروژه وام ساخت دریافت کنید چون در صورت عدم رضایت مالک مسولیت آن برعهده سازنده خواهد بود.
– نباید، بدون اذن و اجازه مالک اقدام به فروش سهم و یا واحدهای خود به غیر نمایید چون با اعتراض و شکایت مالک رای به بطلان قرارداد فروش صادر خواهد شد.

 

2)- اگر مالک هستید بدانید که:

– باید، بررسی و تحقیق کامل و همه جانبه در خصوص صلاحیت فنی و حقوقی و مالی سازنده نمایید و صرفا به توضیحات سازنده و یا مشاور املاک توجه نکنید. مثلا خودتان از نزدیک نمونه کارهای قبلی سازنده را ببینید و از مالکان و خریداران آنها در خصوص اخلاق و روحیات سازنده و همچنین قدرت مالی او و کیفیت ساختمان های ساخته شده پرس و جو کنید.
– باید، در قرارداد مشارکت در ساخت از چند موعد زمانی استفاده کنید و از درج یک تاریخ بعنوان مدت قرارداد خودداری کنید. و همچنین ضمن پیش بینی برنامه زمانبندی برای هر مرحله نیز می توانید اختیار فسخ قرارداد و یا الزام به جبران خسارت روزانه تعیین کنید.( جهت اطلاعات بیشتر به کانال تلگرامی vakilrasmi@مراجعه نمایید).
– نباید، کلیه خیارات قانونی را ساقط کنید چون در غیر این صورت در صورت بروز مشکل و توقف ساخت از سوی سازنده به هر دلیلی، امکان فسخ قرارداد و یا انعقاد قرارداد با فرد و سازنده دیگری فراهم نمی باشد و قطعاً با شکست و باخت قراردادی مواجه می شوید.
– نباید، قبل از اتمام پروژه و احداث بنا، سهم سازنده را بصورت سندی و رسمی به او منتقل کنید چون اکر شخص ثالثی از سازنده طلبکار باشد می تواند سهم سازنده را توقیف کند و در نتیجه ادامه ساخت با مانع قانونی مواجه می شود.
برای مطالعه و اطلاع بیشتر از مسائل حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت می توانید با مراجعه به وب سایت وکیل رسمی نسبت به دانلود رایگان و خواندن مقالات موجود در سایت اقدام کنید.

محمدرضا فولادی – وکیل پایه یک دادگستری

About مدیر سایت

مطالعه کنید

خرید خانه و آپارتمان به روش وکلای دادگستری!

اگر قصد خرید ملک یا آپارتمانی را دارید باید به برخی تکنیکها و نکات مهم …

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

There are no products