Home / مطالب اعضای طلایی / خرید خانه و آپارتمان به روش وکلای دادگستری!

خرید خانه و آپارتمان به روش وکلای دادگستری!

اگر قصد خرید ملک یا آپارتمانی را دارید باید به برخی تکنیکها و نکات مهم حقوقی که معمولا وکلای دادگستری و حقوقدانان در انجام معاملات مد نظر قرار می دهند توجه کنید. چون گاهی یک اشتباه کوچک نتایج زیانبار و خسارت عظیم به بار آورد. پس بجای اینکه تمام انرژی و فکرتان را معطوف چانه زدن روی ثمن و قیمت موضوع معامله نمایید، قدری هم مسائل حقوقی قراردادها را مد نظر قرار بدهید. اکنون توجه شما را به آنچه که وکلای دادگستری در انجام معاملات خرید آپارتمان توصیه می کنند، جل می نماییم.
1-سند را بررسی کنید!
قبل از هر اقدامی، شخصا سند ملک و آپارتمان را بطور دقیق مطالعه و بررسی کنید و موقعیت فیزیکی آنرا با مندرجات سند مالکیت مطابقت دهید.
2-گواهی پایان ساختمان را بخواهید!
از فروشنده بخواهید تا گواهی پایان ساختمان(پایان کار) را در اختیارتان قرار دهد. از روی این گواهی می توانید با توجه به نیازتان، کاربری ساختمان را ملاحظه کنید. همچنین عمر واقعی ساختمان را از روی آن می توانید تشخیص دهید. چون در قیمت معامله تاثیر مستقیم دارد.
3-فروشنده کیست؟
آیا فردی که هم اکنون با او در حال مذاکره و چانه زنی هستید و مقابل شما نشسته است، فروشنده اصلی ملک است؟ برای احراز این موضوع کارت ملی و شناسنامه او را با مشخصات مالک که در سند مالکیت آپارتمان موضوع معامله درج شده تطابق دهید که برای این منظور باید به صفحه دوم سندهای منگوله دار و یا به آخرین ستون نقل و انتقالات در انتهای سند مالکیت ملک رجوع کنید.
4-اگر فروشنده وکیل مالک است چکار کنیم؟
در مورد معامله با وکیل مالک، حداقل به 10 مورد مهم باید توجه ویژه کنید که ما در اینجا به خاطر محدودیت به دو مورد آنها اشاره می کنیم. اول اینکه، باید احراز شود که مالک در زمان تنظیم مبایعه نامه در قید حیات است یا خیر. و دوم اینکه آیا طبق حدود اختیارات مندرج در وکالتنامه، وکیل اختیار فروش ملک موصوف را دارد یا نه؟ در غیر اینصورت معامله ممنوع و غیرنافذ است ( برای مطالعه سایر موارد به کانال تلگرامی وکیل رسمی vakilrasmi@مراجعه کنید).
5-املاک بازداشتی را نخرید!
این دسته از املاک و آپارتمان ها به دلیل بدهکاری مالک و یا بواسطه محکومیت کیفری و غیره معمولا طبق دستور مقام قضایی در دفتر املاک بازداشتی ثبت شده است. اگر ملکی بازداشت باشد در سندهای منگوله در انتهای سند بازداشت بودن آن ثبت می شود و در سندهای تک برگی نیز در پشت آن درج می شود. خرید و فروش املاک بازداشتی ممنوع است و مرتکبین تحت پیگرد قانونی قرار می گیرند.
6-دقت کنید که چه چیزی را می خرید!
قبل از امضا پای قرارداد، متن ماده 2 مبایعه نامه که موضوع معامله می باشد را به دقت بخوانید. حتما باید مشخصات آپارتمان و ملک موضوع معامله از روی سند مالکیت آن به همراه ملحقات و منضمات آن در این قسمت نوشته شود. توصیه می شود که علاوه بر ذکر شماره واحد آپارتمانی و شماره پارکینگ و انباری، موقعیت مکانی آن در ساختمان را نیز درج کنید تا بواسطه اشتباه در شماره واحد و یا پارکینگ و انباری مورد اعتراض سایر همسایگان و مالکین قرار نگیرید.
7-ثمن معامله و نحوه پرداخت آن
برای جلوگیری از هرگونه شبهه و اختلافی در آینده، کل قیمت و ثمن معامله را به عدد و حروف و همچنین به تومان و ریال بنویسید. و حتما در نوشتن برنامه زمانبندی پرداخت ثمن معامله طبق توافق با فروشنده، آنرا به دقت درج نمایید. طبق روال دفاتر بنگاه های معاملات ملکی ثمن معامله در سه یا چهار مرحله پرداخت می شود. مرحله اول بصورت فی المجلس، مرحله دوم هنگام تحویل آپارتمان، مرحله سوم همزمان با انتقال رسمی سند در دفترخانه انجام می شود. معمولا برای مرحله سوم 10 تا 15 درصد کل ثمن معامله در نظر گرفته می شود.
8-چک رمزدار ندهید!
اگرچه از قدیم الایام مشاورین املاک از خریدار می خواهند که یک فقره چک رمزدار بنام و به حساب فروشنده بیاورید، اما ما اکیداً شما را از این پیشنهاد منع می کنیم! چون اگر معامله به هر دلیلی فسخ شده و بهم بخورد باید طبق رویه اغلب بانکها، چک رمزدار را در اختیار فروشنده قرار دهید تا آنرا نقد کند و به حساب شما واریز کند که این یک ریسک بزرگ است! خصوصا اگر بواسطه اختلاف طرفین معامله فسخ شده باشد. پس بجای چک رمزدار از چک تضمین شده یا چک بانکی استفاده کنید که حتی با فسخ معامله نیز خودتان می توانید آنرا نقد کنید.
9-گواهی عدم حضور فراموش نشود!
برگ برنده خریدار در تاریخ محضر و حضور طرفین در دفترخانه گرفتن گواهی عدم حضور است. گاهی اوقات فروشنده به هر دلیلی خواسته یا ناخواسته در روز دفترخانه اسناد رسمی مورد نظر حاضر نمی شود اما اگر شما باقیمانده ثمن معامله را نقدا و یا در قالب چک تضمین شده به نظر سردفتر برسانید، وی برای شما گواهی عدم حضور صادر می کند و در اختیارتان می گذارد و به توسط آن می توانید از طریق دادگاه مطالبه خسارت دیر کرد نمایید.
10-روش تعیین میزان خسارت چگونه است؟
برای تعیین خسارت قراردادی دو روش رایج وجود دارد که مشاورین مسکن آز آنها در قراردادها استفاده می کنند. یکی خسارت روزشمار است مثلا روزانه 50000 تومان و دیگری خسارت ثابت مثلا 100 میلیون تومان. برای تعیین خسارت روزشمار و ثابت ما یک فرمولی داریم که در کارگاه های آموزشی به شرکت کنندگان آموزش می دهیم. در نوشتن خسارت باید رعایت انصاف و عدالت را مد نظر قرار بدهید به نحوی که منافع دو طرف مبایعه نامه حفظ شود. برای آشنایی با این فرمول می توانید به قسمت مقالات وب سایت وکیل رسمی به نشانی vakilrasmi.com مراجعه کنید).
11-همه خیارات قانونی را ساقط نکنید!
اگر دیده باشید معمولا در مبایعه نامه ها نوشته می شود” کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن بجز خیار تدلیس از طرفین ساقط گردید”. خیلی از افراد نسبت به این موضوع آگاهی ندارند که نتیجه این شرط چیست. با امضا زیر مبایعه نامه با وجود این شرط شما دیگر نمی توانید به ادعای مغبون شدن یعنی گول خوردن و گران خریدن ملک قرارداد را فسخ کنید. مگر با توافق و رضایت فروشنده که به آن اقاله گفته میشود.

 

 

با توجه به نکات 11 گانه حقوقی فوق که وکلای دادگستری در هنگام معاملات ملکی آنها را به خریداران توصیه می کنند، امیدوارم که شما نیز آنها را مد نظر قرار بدهید و هیچگاه بدون مشاوره با وکیل دادگستری زیر قراردادی را امضا نکنید چون در غیر این صورت اگر قرارداد را ببندید و امضا کنید در صورت بروز اختلاف، رجوع به وکیل چیزی جز نوش دارو پس از مرگ سهراب نخواهد بود.

 

نویسنده: محمدرضا فولادی
وکیل پایه یک دادگستری، مدرس و نویسنده در زمینه معاملات ملکی و قراردادها

About مدیر سایت

مطالعه کنید

مشارکت در ساخت یا مشارکت در باخت؟

مشارکت در ساخت یا مشارکت در باخت؟ از جمله قراردادهای مهمی که در بنگاه های …

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

There are no products